龚成：现价合理的太古地产

--企业简介--

太古地产是香港及中国的综合地产发展商、业主及营运商。简单来说分做三个部分：物业投资、物业买卖、酒店投资。

物业投资即是长期持有物业，以持续收取当中的租金，以商厦及商场物业为主，这是太古地产的主要收入来源。而物业买卖即发展物业以出售，赚取其中的利润。

--拥优质资产--

香港地少人多，在人口不断增长、但土地不会增加的前题下，土地必然是有价值的资产，而其中较为优质的地段，资产价值当然十分高，而这些资产在长远来说，升值的能力往往较普通的资产高。

【图1】--太古地产的收入结构

太古地产有物业投资及物业买卖部分，而无论在收入及盈利贡献方面，大部分来自物业投资，即收租的部分，就是持有商厦及商场物业，以长线拥有。用租金收入来划分，商厦与商场物业的比率大约为6:4比，由于地段优质，不止物业价值能升值，长期租金亦会保持上升。

商厦物业方面，主要有太古广场、太古城中心、太古坊办公楼、港岛东中心等， 楼面面积总计逾1,000 万平方呎，租用率极高，情况理想，而这些商厦物业无论在地点以及租金回报方面都是理想的，故太古地产这部分的组合十分优质。

而在商场物业组合方面，主要有太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓等，总楼面面积约280 万平方呎，租用率同样极高。

由于太古广场购物商场、太古城中心不止处于优质地段，而且定位是中高级，占了太古地产商场组合的大部分，可见太古地产无论在商厦及商场物业方面，大部分均是优质资产。而太古地产都会调整组合，最近就有出售太古城中心第一座物业。

【图2】--太古城物业面积图

【图3】--太古广场物业面积图

--与房托不同--

香港有不少房地产信托基金(REIT)，领展(00823)和阳光房产(00435)都是其中之一，而这些房托就是持有一个物业组合，收取其中的租金，并且将逾九成的可分派收入，以股息形式派给投资者。太古地产持有庞大的物业组合，而大部分收入都是来自租金，看似有点像房托，但其实两者并不相同。

首先，太古地产除持有物业收租外，亦有发展物业，即是做物业买卖。而太古地产与房托最大的分别是，太古地产不会被限制要将大部分租金派出，而是可以自行决定。

就近几年来说， 太古地产不计物业重估的利润， 盈利大约为七、八十亿，而当分派的股息每年约四、五十亿，管理层表示派息政策约保持一半的派息率。

对投资者来说这有好有坏，所以投资者要明白各股票的特点，若追求股息现金流，这股就未必是最好的选择。虽然不少收入来自收租，但派息比率不及房托，而且息率不高。

而这股的优势，除持有优质资产外，亦是往后的发展，因为太古地产不将全部盈利派出，而是保留一半，用作再投资的用途，这会带动往后的价值提升，以及股息的增长。

--内地发展是增长动力--

在地产行业中，太古地产不止有规模优势，而且在发展大型综合项目方面，有相当的技术及经验，这亦是此企业其中一个独特之处。

太古城已落成几十年，现时仍保持相当质素，而且就算到了今天，外国仍有不少地产商特地到太古城，参考当中的建设模式。这个集合了住宅、商厦、商场的大型综合项目，交通方便、配套齐备，令内里成为了自给自足的城市。而这种发展大型综合项目的能力，正正是太古地产的优势。

【图4】--太古地产在中国的部分项目

往后较大型、能为太古地产带来较大增长的项目，都是来自中国及外地。太古地产将在香港发展大型综合项目的技术与经验，应用于中国，分别于北京、上海、广州、成都的优质地区，持有多个大型综合项目的权益，当中不少已落成，成为太古地产的重要资产，为其带来持续而理想的租金收入。

太古地产利用本身的优势(这只有少数地产产拥有的优势)，去不断复制过往在香港这类大型复合式项目，在中国不断发展，相信长远仍是继续，成为这企业的发展动力。

除中国外，太古地产亦有在美国发展，成功发展迈阿密Brickell City Centre 综合发展项目，楼面面积达400 万平方呎。可见，管理层仍将这企业，定位为持续发展，并不是单纯持有原有物业收租。

【图5】--Brickell City Centre项目

--投资策略--

太古地产持有优质的物业组合，加上定位于中高档次，当中的租金回报亦理想，加上物业组合有相当价值，长远计的租金会保持上升，当然中短期一定有上落。

另外，由于太古地产有发展大型综合项目的技术与经验，这是独有优势，无论是发展中国又或是外国的项目，都能为太古地产带来理想的回报，亦会令往后的总租金收入长远能向上。

因此，太古地产有相当的质素，是不错的优质股，长远投资有一定回报。

不过，疫情因素对这企业都有一定的影响，但只是中短期不利，长远会好转。

另外，在家工作及网上购物，都会对这企业造成影响，但长远而言，市民对实体购物，以及实体写字楼，都有一定的需求，因此长远仍不差，但增长力可能略有影响，令增长力不会太高。

现价合理水平，对追求收息及平稳增值的投资者，这股适合，但就不是高增长类别。

（文章来源：凤凰网港股）