有效监管是行业健康发展的基础

【缘木求鱼】

发展要基于自身条件和外部制约，不能只顾疯跑，只盯死了市场和利润，无视风险。

木木

2月2日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局等五个部门，联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。对行业而言，这是一个非常重要的《通知》，行业在发展过程中必须遵守的底线得到明确，未来发展的路径也得到了规范。

《通知》的要紧之处包括：其一，住房租赁企业预收租金原则上不得超过3个月，同时，收、付租金的周期应当匹配；其二，住房租赁企业向承租人收取的押金，不得超过1个月租金，押金要专户托管；其三，银行、小贷公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。可以这样说，如果《通知》的规定能被严格执行，长租公寓行业在发展中暴露出的诸多漏洞将被堵牢。

这些年来，长租公寓行业规模膨胀的效率非常高，必须承认，行业在发展之初就设计好的资金池制度，居功至伟。资金池的行业一般标准是，企业对承租人按照半年甚至一年一收的标准收取租金，对房东按月或者按季度支付租金，租金差额归集在企业手中，从而形成企业的资金池。资金池对企业扩张的助力作用，主要表现在两个方面：其一，支持企业“以战养战”，无论是从“兵棋推演”还是市场实践看，结果都是越敢扩张、扩张越快的企业，扩张的底气越足、效果越好；其二，支持企业“高收低租”（即高价从房东手中租房，再低价租给承租人），搞“不正当竞争”，打击竞争对手，趋向对市场的垄断，意图最终的垄断利润。

这种商业模式，表面上看效率很高，但显然忽略了两个至关重要的前提条件，一是企业对市场的“闪击”速度必须足够快才行，他人未及反应，就已经占领了足够广、足够深的市场；二是规模、战线急速扩张的同时，人才扩张和企业管控必须跟得上。无视这两点，或者对这两个关键点准备不足，企业的扩张很快就会遇到问题，甚至是致命问题。整个行业在随后的发展实践中，也确实印证了这一点。因此，这种商业模式存在先天缺陷，设计者有点一厢情愿了，这不但影响了行业健康和可持续发展，而且由此产生的风险外溢也对经济社会的稳定产生了消极影响。

现在回过头来看，行业监管显然也有可吸取的教训，即这种商业模式实践之初、行业发展之初，对明显存在的漏洞和风险，监管缺乏预见性，没有及时反应，封堵漏洞。其实，无论是基于过往的方方面面的实践经验，还是基于理论、基于人性的预判，监管都应该做出更及时、更有力的反应，甚至预先动手化解风险，规范行业的发展路径，为行业的健康发展保驾护航。

产生这种监管时滞的主要原因，或许，一方面是对互联网深入普及背景下行业的发展速度和扩张的规模及深度预料不足；另一方面，对监管和业务创新之间的关系以及两者之间的平衡，尚未达到更纯熟的把控；当然还有一种情况就是，忽视了这个细分行业的漏洞和风险的影响力，没有充分意识到，任何牵涉人数众多的行业，都值得（必须）给予足够大的关注和警惕。

回顾长租公寓这几年的发展，无论是行业、企业，还是相关监管，显然都存在值得吸取的教训、值得总结的经验。对行业、企业而言，最需要汲取的教训就是，发展要基于自身条件和外部制约，不能只顾疯跑，只盯死了市场和利润，无视风险。对监管而言，要谨记“凡事预则立”，不被表象——尤其是所谓创新的表象——所迷惑，无论什么商业逻辑，一要讲得通、讲得周全，二不能存在基础性漏洞，三要从人性弱点的角度对风险提前防范，争取打出提前量；有效监管是一切行业、企业健康发展的必要基础。

古人说，“吃一堑，长一智”，人们如果真能做到这一点，“吃一堑”就有了积极意义。《通知》针对长租公寓行业发展中存在漏洞和风险的彻底封堵，值得肯定；如果能进一步形成“标杆效应”，对全国相关市场的发展有所助力，甚至对其他行业及市场的健康、可持续发展有所帮助，其价值和意义当然就更大。

让人高兴的是，媒体2月4日报道，上海多部门印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，明确提出严控租金贷款业务，禁止增量、压降存量；建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

（作者系证券时报记者）

（张洋 HN080）