什么？房价又创新高！深圳的房子还能买吗？

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深圳的房价，未来天花板在哪？我不敢想，也没兴趣，先过好当下吧！于是乎，当我怀着好奇心打开房价行情网想好好看看“当下”的时候。我傻眼了。因为，深圳的二手房房价已经到了9万/㎡。

截图自中国房价行情网咋回事？这715之后，前后各种调控、各种补丁。好像并没有阻挡这房价数字往上走的脚步。本来还有点期待房价微跌，最后却发现：好家伙，小丑竟是我自己!快过年了，这不讲道理的深圳房价还是这么让人糟心。

其实，看看市场现状，就知道这房价并不奇怪。整个1月份，深圳的楼市又快活了起来。新房市场，成交数据突破历史新高，达到8356套。即便打新越来越严格，还是挡不住大家轮流入场搏一把。现在深圳想买房的刚需要不就是资金不足，门槛踏不进去；要不就是怎么打新都打不着，成为陪跑的气氛组。打新这场游戏，早已不是一条鲤鱼跃龙门，而是千万鲤鱼挤龙门，当下的深圳新房，也早就不是人选房子，而是房子选人。而另外一边，二手房市场也不消停。1月份深圳二手房交易成交量破了7000套，环比去年年底有所上涨，直接回到了去年年初的数据状态。但当我具体看看市场的数据，却发现最近深圳的二手房放盘数量，在下降！前几天二手房挂盘量还在33000套以上，昨天（6号）看的时候，只剩32350套。

我还特意去贝壳看了一下一个月之前我看过的二手房，发现大多数房源并没有显示已出售,而是都撤掉了.......

之前看过的二手房多数停售看来，调控不仅越来越紧，二手业主的惜售情绪也越来越浓而在惜售情绪下，不少业主干脆直接撤掉房源。但不肯卖是一回事，房价如何发展又是另一回事。对于深圳二手房业主来说：降价是不可能降价的，这辈子都不可能降价的！宁愿维持住高位甚至撤盘也不降价卖，就是当下深圳二手房业主的心态。供应减少，市场需求却没有下降，房价自然也就被架着往上拉。在房价这个走向下都还愿意接盘，看的出来，深圳刚需，确实很着急。

在这样的市场下，深圳今年却迎来了一个比较特殊的春节。因为疫情反复、很多地方都提倡就地过年，有关方面也预测，今年将会有1800多万人留在深圳。

过年期间，能有这样的留深人数，前所未有。而这么多人留在深圳，除了过年买年货，它们还会干什么？肯定也会有不少人会去看房、买房。为什么？因为当下刚需们的共识就在于：房价只会一路往上！

不管是打新薅羊毛，还是接盘二手，

能提前买肯定要提前买，绝对不亏。

年前买不了过年买，过年买不了年后买，

过年这段时间和年后的一段时间，

深圳买房人的热情恐怕都很难降下来。

以往，都说春节期间会是楼市淡季，小阳春要等到3月份，

但今年的年前年后这段时间，恐怕市场热度也不会太冷。

深圳楼市的小阳春大概率要提前了。

对于深圳购房人而言，买房要趁早。

而年前年后这段时间，打新必然还是购房者的首选。

我整理了一季度剩下时间深圳各区计划入市的新盘信息，来给大家做一下简单的买房分析。

和一月底6盘齐发时不同，接下来入市的新盘有不少都在东部，相较于投资，这些新盘更适合刚需。

而上一年新盘非常火热的光明和宝安，接下来这两个月的时间，入市的新盘很少，只有一个兴围华府。

这些新盘，从地段和产品本身考量，我把它们分为三个梯队。

第一梯队：玖裕茗院、福加福华尔登、缙山府

加福华尔登

福田加福华尔登这个盘在各个方面看起来都非常不错。

地段上该盘位于福田保税区，在福田口岸附近，而这个区域过去10年基本没有新房。

交通方面，项目与10号线、4号线和3号线距离都在1公里以内。

教育上，周边有名校福田外国语学校南校区，周边还有深圳市福田保税区外国语小学、深圳市第三高级中学这些学校，教育资源也很丰富。

但这个项目的问题在于：只会推一栋，而这一栋有239米，并且号称深圳最高住宅。

所以，考虑打新的人首先得问问自己：

能不能接受独栋、恐不恐高？

价格方面，项目周边的二手房均价在10万/㎡左右，项目吹风价也在10-11万/㎡之间，基本不会有明显倒挂，

这个价格即便放在深圳也足够劝退大部分人。

玖裕茗院

西丽的玖裕茗院，周边有生态公园，在留仙洞总部基地的辐射范围内，未来会有一部分产业引进。距离地铁站也不远。

从区位条件上看，项目未来的潜力很可观。

周边的楼盘万科云城，价值大概在8.9万/㎡，这个价格在南山肯定属于洼地，即便是西丽在也低于平均价格。

从暴击空间上看，这个项目比加福华尔登更大。

缙山府

银湖的这个新盘，学区是最大的特点。

项目周边有深圳中学新建的校区——泥岗校区。

此外，附近还有民办的9年制罗湖区侨香学校，以及05年就被评为“广东省一级学校”的公立全日制风光小学。

周边的二手房在6-7万/㎡左右，限价之下新盘价格和周边差别不远。

罗湖的新盘不多，加上有好学区加持，对于追求学区的购房者而言，值得入手。

第二梯队:龙华、龙岗、宝安新盘、南山正天龙雅居

这个梯队的项目，在价格上适合刚需。

其中，宝安的兴围华府和南山的正天龙雅居，都属于地段不差，但硬伤不少的类型。

南山的正天龙雅居是独栋，项目位置离地铁远，且周边都是老旧小区。

兴围华府项目周边以农民房为主，而且离机场比较近，居住体验可想而知。

剩下的三个盘可以拿来一起做对比，总体概括一下的话，

3个盘差别最大的就是交通条件。

龙华的新盘锦顺名居，基本属于地铁想摸都摸不着的地段。

项目离现在已经开通的地铁很远，距离较近的是在建的6号线赖屋山站，但实际距离也要约3公里。

龙岗中心城的保利勤诚达誉都也有同样的问题，项目离目前已有的和正在规划的地铁线路都有距离。

而相比龙华大浪的位置，位于龙岗中心城边缘的保利勤诚达誉都离南山、福田的核心区域更远。

龙岗坂田的信义君御山居，近年来坂田为数不多的新盘之一，离10号线“贝尔路”站约900米，步行需一定距离，但和前两个项目相比，已经算很近了。

但御山居周边的二手楼盘均价为7.5万/㎡，相比较而言，会比前两个项目的价格会高一些。

对于这三个盘，我的推荐顺序是：

信义君御山居> 锦顺名居> 保利勤诚达誉

第三梯队：坪山、大鹏的新盘

这个梯队的新盘基本不推荐，因为都还没有地铁通勤，价格上也只适合刚需，但对于刚需来说，这些区还是离核心区太远了，有条件，肯定还是得选择离核心区更近、有地铁的地段。

无论如何，今年深圳扩大住房供应，对于刚需来说，终究是个福音。

仔细想想，以往的深圳刚需，

哪有那么多新房可以选？

又何时对新房市场有过期待？

对于深圳的购房者来说，

在房价节节高的情况下，

既然无法改变大环境，就只能努力适应环境。

能尽早上车就尽早上车吧。

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以上为正文，来自大胡子看深圳团队

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（张洋 HN080）