背靠“好爸爸” 华发物业完成“借壳”长跑

当恒大物业、融创服务等物企巨头相继发布登陆资本市场后的第一张年报时，港股市场悄无声息的新增了一支物业股。

剥离原有的金融服务、财经印刷服务业务后，华金国际资本正式更名为华发物业服务集团有限公司，其证券简称也将于3月18日更为华发物业服务。

这是华发集团等待多年的时刻。

为了将华发物业推向资本市场，华发集团经历了长达五年的铺垫，先后完成了买壳、注资等一系列动作，一步步将华发物业推向资本市场。

“借壳”长跑

将时间线拉长可以看到，华发集团于2014年通过旗下公司铧金投资有限公司收购香港上市公司卓智控股70%股权。2017年12月，卓智控股更名为华金国际资本。彼时有华发集团相关人士表示，当初收购卓智控股主要是为未来华发集团部分业务在香港借壳上市进行铺垫。

这一“借壳”计划的轮廓在2019年变得更为清晰。当年7月，华发物业在上半年工作总结会议上强调，“2019年是华发物业推进资本重组的关键年，也是明确华发物业全新战略规划的重要一年。”

同年8月25日，华金国际资本披露公告称，公司以7.34亿元的价格中标和辉集团有限公司(下称：和辉集团)的股权收购事项。信息显示，和辉集团主要通过其附属公司在境内提供物业管理服务及相关增值服务，这部分业务的运营主体即为珠海华发物业管理服务有限公司(下称：华发物业)。

至此，华发物业借壳上市的心思已经一目了然。将华发物业装入华金国际资本后，前者的经营情况便被摆在了“台前”。2016年至2019年上半年，华发物业的收入总额分别为4.04亿元、4.73亿元、6.30亿元、3.48亿元；税后利润分别为0.2亿元、0.39亿元、0.57亿元、0.43亿元。截至2019年上半年，公司资产净值约为1.64亿元。

从以上数据来看，华发物业似乎具备IPO的条件，借壳上市或是为了保证其上市的成功。

嘉和家业物业研究院院长唐卓告诉记者，具备IPO条件不代表一定能上市成功，上市条件多、审批流程长、财务报表披露等均耗费较高的人力、物力及时间。相反，借壳上市的方式虽在时间以及资金耗用上不占优势，但是上市成功率更高。

另一方面，华发集团为此次借壳铺垫5年，将高估值、盈利能力的优质资产注入华金国际资金，在改善其业绩的同时，也足以看出华发集团对物业板块的看好。

母公司依赖症

《国际金融报》记者注意到，华发物业没有选择直接IPO或许存在规模上的忧虑。

截至2020年上半年，华发物业管理的物业覆盖全国20个城市，合约总建筑面积约为2670万平方米，较2019年同期的2140万平方米同比增长约24.77%；公司向153项物业提供物业管理服务及增值服务，总收费建筑面积达约1410万平方米，2019年同期该数值则为1270万平方米，同比增长11.02%。

在物企之中，华发物业的规模及增速均算不上优秀。更何况，华发物业对母公司的依赖也颇深。信息显示，华发物业来自华发集团的收入占比常年达到30%至40%。

数据显示，2016年至2018年，华发物业来自华发集团的收入分别为1.38亿元、1.62亿元、2.4亿元，同比增长约17.8%、48.2%。

截至2019年上半年，华发物业所拥有的1270万平方米的总收费建筑面积中，有97项物业、合计1130万平方米来源于华发集团。华发集团还预计将在2020年至2022年期间分别向华发物业“输送”31个、30个以及14个新项目。

曲线上市避免了华发物业将其“短板”暴露于台前。

2020下半年，港股市场物业板块降温，物管整体PE下降和IPO破发频现，破发对象以在管面积在1000-3000万平方米的物企为主，而华发物业2020年上半年的在管面积为1410万平方米。“由此可见，即使IPO也并不是物管高估值的绝对保证，这在一定程度上为华发物业没有选择以IPO方式上市提供了合理性”，唐卓告诉记者。

对于华发物业未来的发展，唐卓认为，如今华发集团的业务领域包含城市运营、房产开发、金融产业、产业投资和商贸服务五大板块，这五大板块未来均有助于企业大力发展物业服务。

由此看来，横盘多年的华金国际资本在“改头换面”后或有望摆脱仙股命运。

（文章来源：国际金融报）