北上深学区房焦虑：一涨就涨300万，一降才降30万

2020年上海上涨较快的学区，很多都不是真正意义上的第一梯队学校，而是在好学校的基础上，有着人口流入、产业支撑等对片区发展利好因素更多的学区房。这也在一定程度上扩大了二手房快速上涨的通道，而学区房则进入了价值回归的周期。

记 者丨吴抒颖 张敏唐韶葵

导读：

作为“金字塔尖”的学区房，被认为是近期北京楼市异动的起点。

3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”，包括区重点高中名额分配等问题。教改新政一出，学区房应声而落。但有购房者表示“一涨就涨300万，一降才降30万”。

当教育与住房两者相叠加，对市场要素敏感的深圳人总能够通过价格和价值的体现来寻求动态平衡，这也使得深圳的学位房价格在近年来一路领涨。

北京学区房升温逻辑线：二孩政策、出国受阻与横盘期的终结

4月2日，北京市住建委发布消息称，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街(000402,股吧)，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。在此次检查中，6家中介门店被要求暂停营业并整改，对部分中介涉嫌存在以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。

今年以来，针对北京部分区域的楼市异动，监管部门多次发文并实施检查和约谈。其中，学区房问题和经营贷入市、租赁市场乱象等，一同成为监管的重点。

作为“金字塔尖”的学区房，被认为是近期北京楼市异动的起点。去年年末以来，北京市西城区、海淀区的部分学区房价格出现跳涨。21世纪经济报道记者调查发现，在海淀区的一些热门学区，部分房源的价格在一夜之间上涨了20万。西城区此前也被曝出有单价40万以上的学区房。

虽然仅是个案，但这种情况仍对市场情绪带来不小的刺激，加之北京楼市交易量升温，房价也出现加速上涨态势。国家统计局的数据显示，北京二手房价格环比涨幅，已从去年10月的0.4%，扩大到今年2月的1.2%。

此轮学区房的升温，到底是因何而起？

图 / 图虫

“不上架”的房源

按照北京市小学入学登记时间，学区房交易的高峰期通常在每年的第一季度，但对于学区房的需求并没有淡旺季之分。海淀区蜂鸟社区的一位住户陈女士向21世纪经济报道记者表示，常年有中介对该小区进行询价，还经常有客户在小区楼道里自行张贴“购房需求”。

蜂鸟社区对应“一流一类”的中关村(000931,股吧)三小，是海淀区的优质学区之一。由于户型小、总价相对不高，过去一年多来，该小区的房价经历了两次跳涨。

以40平方米左右的南向一居室户型为例，2019年年中，该户型的单价约为14万元左右，一年后就涨到了15万元以上。今年以来，同样的房源单价已升至17万元以上，相当于总价累计上涨了100多万。

蜂鸟社区正是北京市住建委此次检查的重点区域之一。陈女士说，去年以来，询价的情况就异常多，导致业主不断上调报价。即便如此，一些房源仍然受到争抢，部分好房源在挂牌当天就被签下，很多购房者感慨“手慢无”。

作为北京市的“教育高地”，海淀区的吸引力辐射全市，一些重点区域的学区房历来抢手。海淀区某重点小学的一名教职人员向21世纪经济报道记者表示，此次学区房升温，或许和二孩政策的放开有关。自2015年10月全面放开二孩政策以来，第一批“二孩”已经3到4岁，正是家长抢占学位的时候。

她还表示，由于疫情及其他原因，很多家长意识到，短期内无法将孩子送往国外读书，于是转向国内的优质学区，同样增加了对学区房的需求。近期一些国际学校的生源增多，同样也是源自该部分的需求。

西城区的情况较为类似。在去年5月宣布实施多校划片后，西城区的德胜学区和金融街学区的优质学区房一度迎来“上车潮”。此后虽然有所降温，但到年末，这些区域的学区房交易再度升温。

21世纪经济报道记者了解到，在金融街片区的丰汇园、宏汇园等小区，虽然单价超过18万元以上的房源早已从各大经纪机构的app上“下架”，但这些高价房源仍然可以参与交易。该区域的经纪人向21世纪经济报道记者透露，在北京市启动上述检查之前，这两个小区有不少单价超过20万的房源成交，均价也高于去年。

相比于需求的增加，优质教育资源仍然有限。自2020年5月西城区宣布实施多校划片后，北京市已经全面实施义务教育多校划片政策。该政策虽然进一步促进了义务教育的均衡化，但对于优质学校所在的片区而言，升入同区域内学校的概率仍然明显高于其他区域。

事实上，为避免学区房升温对市场预期产生影响，北京市采取过多项措施。比如，在一些热点学区，对中介机构挂牌价格进行限制。此外，在链家、我爱我家(000560,股吧)等经纪机构的APP上，北京市各个小区的历史交易价格，也已无法查询。

横盘期结束

学区房的升温，还与北京楼市升温的大势密不可分。

自2017年的“317新政”后，北京楼市进入了三年多的“横盘期”。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，随着限竞房的大量供应和一些稳楼市政策的推出，北京楼市成交量受到限制，房价平稳，部分区域的房价还出现下跌。与其他城市房价稳步上涨相比，北京楼市的性价比逐渐凸显。

2020年下半年，随着疫情得到控制，前期积压的需求开始释放，并引发楼市整体升温。

官方数据显示，2020年北京二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。今年第一季度，北京新房和二手房成交量均创下近几年的同期高点。其中，3月的二手房成交量达到2.2万套，接近“317新政”前的最高水平。

张大伟认为，学区房的升温，既是这种大势推动的结果，又在其中起到了一定的引领作用。两者互相影响，共同推动楼市回暖。

其中值得注意的是，经营贷、消费贷等一批信贷资金的入市，成为楼市的推手。一位办理信贷业务的金融机构工作人员向21世纪经济报道记者透露，仅去年一年，他办理的个人经营贷、消费贷规模就达一个亿，其中绝大多数被用于购房。

今年以来，北京楼市调控的节奏骤然提速。政府出台了多项文件，同时开展多轮检查和约谈，对楼市进行降温。学区房、经营贷入市和租赁市场乱象，成为监管的重点。

事实上，今年北京楼市调控的起点，正是针对海淀区的学区房。

早在1月20日，海淀区房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家、麦田和中原地产等中介机构，并强调，要杜绝炒作学区房概念，稳定存量房交易市场秩序。2月初，北京房地产中介行业协会组织一些主要中介机构签署承诺书，降低热点区域看房频次等。据21世纪经济报道记者了解，其中的“热点区域”，即是指海淀区的部分热门学区。

此后，针对上述热点问题，监管部门又启动了多轮检查和约谈。

这一系列动作之后，学区房已有降温迹象。记者在西城、海淀等区域调研发现，清明假期之后，一些热门学区房的报价有所下降，经纪人在提及学区房概念时，表述也较为谨慎。据其透露，前来咨询学区房的购房者数量并没有明显减少，但成交情况已没有此前火爆。

张大伟表示，虽然见底企稳是主流趋势，但作为购房杠杆最高的城市，北京楼市不太可能大幅升温。在各项措施的影响下，短期内对学区房的需求还将保持旺盛，但其交易热度以及对整体市场的影响，都将出现下降。

上海中考新政出台20天：二手房热度延续 学区房降温

图 / 图虫

上海二手房市场热度延续。

最新数据显示，3月上海二手房成交套数在3.9万套左右，延续了2月份的成交高峰，仅比1月份的4.4万套少了几千套。

与上海二手房市场成交居高不下相对比的一个现象是：学区房降温了。与普通房源降价逻辑一样，这一轮学区房降价也是从外环开始的。中环与内环的学区房依然客多房少，但价格跌幅也很明显。

处于置换焦虑中的张欢对市场深有体会。最近，她因为看中的学区房都在降价，反而对是否入市变得纠结了。2020年下半年，上海出现结构性房价上涨,主要推手就是学区房。据不完全统计，2020年上海学区房涨幅普遍达20%以上。

张欢此前看中位于春申板块的学区房景城湖滨晨韵，价格在2021年1月达到10.95万元/平方米的峰值，3月份下降至10.32万元/平方米。该小区挂牌价格在最近一周内环比下滑0.8%。

上海学区房降价有迹可循。3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”，包括区重点高中名额分配等问题。教改新政一出，学区房应声而落。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，从趋势来看，尽管4月份有多个新盘入市，会稀释二手房压力，按照当前二手房挂牌量以及以往小阳春的市场表现来看，4月份仍有可能触及3万套甚至达到3万套以上成交量。但从网签均价来看，可能会呈现下降趋势。

二手房市场持续火爆之下，学区房出现降温。对此，卢文曦认为，学区房此前存在市场炒作，目前处于价值回归阶段，符合“房住不炒”的本源。与此同时，有业内人士指出，家长们购买学区房的逻辑已经改变。教改新政对上海学区房与二手房格局变化的推动，体现于人口流动导向的逻辑上。

降价中的学区房

张欢家住上海闵行区，去年底卖掉了一套房子，恰好遇上学区房猛涨，没有置换成功。

一个现象是，位于上海闵行区的春申板块，由于学区房加持，房价去年涨幅达到了50%。2020年12月-2021年1月这段时间里，张欢手持600万元现金，眼看着自己关注的房源每周都在跳价。到了1月底，上海祭出楼市调控组合拳；3月中旬，教改政策也出台了。张欢的购房计划也随之搁置。

张欢之前看好的房源，无论是“老破小”还是次新房，每周都在下调价格。其中一套春申景城湖滨晨韵的房源，在3月20日经过业主将资料完善、重新上架之后，总价下调了21万。而自张欢3月初关注该房源以来，总价已经下调了54万。

同一板块的万科假日风景，一套大户型房源自2月中下旬以来，降价了110万左右。

张欢也留意到，黄浦区和静安区的学区房在3月中旬新教改政策出台后放盘数量依然不多，但价格也有下调。比如静安晶华园，最近只有一套房源挂出，单价从3月初的22万元/平方米左右，下降到4月初的17万元/平方米。这或许反应了学区的变化与趋势。在学区房必买的前提下，张欢陷入了是否要置换板块的焦虑中。

此外，中介和房东联手抬价的行为并没有消除。4月7日，林雨刚选了一家中介挂牌独家房源，并签了对赌协议，挂牌价格比同小区最新一次成交价高3个点。愿意与房东对赌的中介还不少，开价从1个月对赌5000到3个月对赌1万元不等。

部分中介门店业务员认为，目前上海二手房整体带看量在下降，处于楼市调控博弈期与中考新政消化期的双重压力下，部分高溢价学区房房东的心态比之前降低了不少，把房子拿出来卖的同时也降价了，但价格下调还处于试探阶段。比如潍坊、梅园等板块，成交价从高位的12万元/平方米左右，略微下调到11万元/平方米左右。正如林雨所言，“一涨就涨300万，一降才降30万”。

在这样的背景下，上海二手房市场成交量并没有下跌。华东其他热点二线城市如南京、杭州，由于没有相关新政出台，学区房涨势更是不变。以杭州为例，3月下旬，杭州文澜小学学区房中国铁建(601186,股吧)国际城，一名业主本想出手一套房源，但并没有很着急的心态，随后5天内挂牌价直接涨了200万。

学区房逻辑生变

张欢的心理变化，充分反映了学区房涨跌对买家心态的影响。不少家长已经不再强求第一梯队的学区房，而是退而求其次，寻求既有好学校、片区发展前景也相对好的学区房。一方面有资金上的考虑，另一方面，教改新政出台改变了家长对学区房的认知逻辑。

反观上海2019年出台的民办学校摇号政策，是一次影响巨大的教改，这一政策加重了家长们对小学学区房的关注。但今年3月中旬出台的教改新政，对2020年之后的公办初中学区房，没有太大边际影响，也对二手房格局没有太大的影响。

不少家长认为，2019年的民办学校摇号政策，对于在2020年家有小孩入学的家长决策产生一定影响。比如，很多本来要报顶级学校的生源，家长出于“对不确定性风险的规避”，选择了回流对口公办学校。

值得一提的是，在2018年整体市场下滑的时候，上海学区房价格仍然坚挺，抗跌性明显；家长们对于学区房在教育上的“保底”心态，导致2019年上海楼市进入缓慢复苏阶段的时候，学区房开始领涨；2020年4、5月份，上海二手房整体上扬。

21世纪经济报道记者采访的部分学生家长认为，2019年之前的学区房是“学校学区房”，或者叫“小学学区房”，上好的小学，其实是为了考民办初中。如今，上海再次强调“中考改革”政策，家长们开始跳脱“小学学区房”概念，转而寻觅“片区学区房”，尤其是九年一贯制的学区房。这也是张欢在选择学区房的时候，更看重片区房价趋势的原因之一。

因此，业内人士认为，真正意义上的第一梯队的学区房，对二手房市场影响不大。综合房价数据来看，2020年上海上涨较快的学区，很多都不是真正意义上的第一梯队学校，而是在好学校的基础上，有着人口流入、产业支撑等对片区发展利好因素更多的学区房。这也在一定程度上扩大了二手房快速上涨的通道，而学区房则进入了价值回归的周期。

深圳：学区房“鸡娃”、投资两不误

图 / 图虫

“无论什么时候，深圳的学位房都是硬通货。父母总会努力给孩子创造优质的教育条件，而整个市场也必然有更多的家长来买单。”

林琳是一名深圳南山区优质学位房的业主，她刚刚购入了一套1500万元的学位房，这是她的购买逻辑。

在深圳，像林琳一般的学位房业主有许多。

深圳是一座年轻的城市，在基础建设中依然有需要继续改善的地方。体现在教育上，就是深圳的学位常年紧张，也使得优质学位房的稀缺性进一步凸显。当教育与住房两者相叠加，对市场要素敏感的深圳人总能够通过价格和价值的体现来寻求动态平衡，这也使得深圳的学位房价格在近年来一路领涨。

与此同时，官方为了平抑学位房的热度，近年来一直在不断出台相应的政策。例如，已经开始逐步施行的大学区制，就被寄予均衡教育资源的厚望。

近期，深圳龙华区教育局修改“大学区”积分入学办法，文件要求以“均衡教育资源、距离相对就近、主干道路为主”等原则进行学区划分，实行单校划片与多校联动的学位调剂机制，实现片区内教育资源均衡共享。

深圳的学位房格局，会因此而改变吗？

“鸡娃”

优质的学位房能够让家长肯定并且买单，其本质还是在于学习成绩优秀，而且的确已经形成了良好的学习氛围。

一位曾经在宝安区某普通学校任职，后调入市重点学校的老师告诉21世纪经济报道记者，“我能够感觉到整个环境都不一样。我们现在无论是家长或者是老师，每天脑子里面都是成绩，都很重视。”

在这种氛围的驱动下，家长不仅要自己努力，赚够买优质学位房的钱，也要花重金为孩子的教育做打算，不能够为学校拖后腿。毕竟成绩的好坏与房价的表现很大程度上是呈现正相关的。

吴明新婚不久，但她已经焦虑于学位房的事情了，尽管她现在的房子也带有学位，但她并不满足，她要最好的。“教育资源确实很重要，砸锅卖铁也要买。要最好的，百花、实验、园岭。”

刘荣的孩子才不到两岁，但他也已经在为以后做打算了，开始在深圳寻觅合适的学位房。

他分享了一个故事：龙岗的一个小区对口的学校去年冲进了全市的前20名，许多罗湖、福田的家长们发现了这个学校，考察了对应的小区，“成绩这么好，前不久房价才五万多，买买买，现在已经是七八万的价格了，涨得非常猛。”

在深圳这座城市，这样的例子比比皆是。但凡有黑马学校跑出来，或者有小区突然好运被分配到优质学校的学区内，价格可能在短时间内跳涨。

李叶是罗湖片区的一名中介，他所在的区域正经历了这样的魔幻故事。

罗湖区的集浩大厦，楼龄已有25年，近期因为罗湖学区的调整，集浩大厦从普通学区被划入优质学区，一两天之间，集浩大厦44平方米的小户型挂牌价从260万跳涨至320万，“除了部分还没了解市场的，大部分挂牌中业主都调价50万以上。”李叶指出。

李叶举例说，“真正好的学位房永远不缺购买力，涨得最快，也最抗跌。深圳的国城花园是全深圳单价最贵的小区，它带百花学位，单价二十万起。”

正因为深圳学位房的价格坚挺，许多家长入手学位房，都不仅只是为了孩子的教育而考虑。在21世纪经济报道记者采访的六位来自南山、福田乃至龙华的家长中，买入学区房的缘由中，投资是被高光的词。

“学位房本身就兼具投资价值和给小朋友创造好的教育条件的功能，这无法否认。深圳的学位房一直都是很火爆的。”一位福田区的家长表示。

教育归教育，房子归房子

造就深圳学位房火爆的原因，本质在于深圳的学位需求活跃，而供给较为紧张，优质的学位房更是稀缺。

去年年底今年年初，深圳福田区、罗湖区都曾经发出2021年的学位预警，其中，福田区预计小一学位申请相对集中的片区为福田南、园岭、荔园、百花、梅林、石厦、新洲、香蜜湖等。

福田区在2020年的学位预警中曾指出，根据调研，预计2020年申请公办小一学位约有2万人，申请公办初一学位约有1.45万人。福田区现有公办学校能提供小一学位1.3万个，学位缺口为7000个；提供初一学位1.2万个，学位缺口为2500个。

由此看来，深圳不仅是优质学位房稀缺，就连普通的学位都不一定能够有十足的保障。这种背景下，增加学位供给似乎是破题的思路。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，如果不增加优质学位供给，而名校在生源、师资和管理上的优势又很突出，就很难改变大家对名校的追逐。他指出，只要教育质量不均衡存在，就会有优质学位和其就近对应的楼盘之间的联系，学区房热就会存在。

李宇嘉续称，问题也不是增加供应就能解决的。因为，不管教育资源如何供应，总有优中差劣的区别，不可能所有学校的教育质量都一样。解决学位房热，除增加学位供应，增加教育投入外，还应该着眼于本质问题，即如何“让教育归教育，让房子归房子”。

就如一位深圳家长在接受采访时表示，“深圳家长除了鸡娃，想的还是投资，鸡娃都鸡得不纯粹。”深圳的学位房，被太多的因素所裹挟，教育与住房之间，没有明显的分野。”

不过，虽然有许多的家长在为深圳的学位房焦虑，但也有小部分的家长不愿被这样的体系驱动。许星是一家企业的中层管理者，她的买房思路以及教育理念，都和焦虑的深圳家长们显得有些格格不入。

她的孩子已经快到了要上小学的年龄，但她不会追逐顶级学位房。“买的房子带的学位也还算不错，我不想要自己太焦虑。我觉得深圳的氛围还是跟北京有比较大差别，大家还是更想要逼自己。鸡娃有时候并没有用，成年人要很清楚自己的能力边界线。”

（应采访者要求，文中张欢、林雨均为化名）

（邱利 HN154）