上市四年的浦江中国控股有限公司(01417.HK)，是国内较早登陆资本市场的物管企业之一。
日前，浦江中国披露业绩报告，2020年，公司全年实现收入7.64亿元，同比增加58.6%；净利润2620.9万元，同比增加47.23%；毛利1.17亿元，同比增加58%。
在经营业务方面，浦江中国主要是为上海及全国400余个项目提供专业服务，比如商业综合体、办公大楼和公众物业等非住宅项目的管理服务。也基于此，不同于住宅类物管企业，浦江中国的收费价格高，毛利率却连年下滑，净利润水平排到了港股物企的末端。
值得注意的是，纵观年报全文，浦江中国都没有披露截至报告期末的在管面积。4月25日，公司方面在接受《中国经营报》记者采访时解释称，2020年，浦江中国约有在管面积2500万平方米，同比增长10%，由于非住宅项目统计口径的差异性，并不代表所有项目都提供了两项以上的物业服务，所以公司未披露该部分。
“对于非住宅类为主的物管企业，在管面积不能代表其规模。港交所披露的口径比较灵活，才出现企业不披露该部分的情况。”克而瑞物管分析师李斌表示，从浦江中国业绩表现来看，公司的资金实力较弱，未来的规模拓展之路依然很难。
“蚁型”规模
据浦江中国的年报，浦江中国的7.64亿元收入中，物业管理服务收入为5.14亿元，城镇环卫服务收入2.50亿元。物业管理服务收入中，90%来自非住宅物业管理服务，包括商业综合体办公大楼和公众物业，9.8%来自住宅物业管理。
从布局范围来看，浦江中国在管物业大部分位于上海市，并拓展到天津、安徽、浙江、江苏、江西、福建、四川、河南、湖北和湖南省。城镇环卫服务则主要是在福建和四川两个省份开展。
没有开发商的背景，浦江中国全凭第三方收并购扩大业务规模。2020年，公司收益增长主要是因为收购泓欣环境集团有限公司(以下简称“泓欣公司”)带来的由环境卫生服务产生的收益约2.5亿元，占据收入增长的89%。
官网显示，浦江中国在管项目面积超过6700万平方米。而年报显示，2019年，公司在管面积是660万平方米，2020年这部分数据直接“消失”。
浦江中国一位负责人介绍，公司大部分业务是围绕商业办公楼、交通枢纽和开放式的公众物业。“比如公司管理的上海磁浮项目、虹桥交通枢纽和上海南站铁路枢纽，服务面积大，但是服务范围只有保洁。因此，在年报里，服务范围不超过两项以上的项目，都没有计入在管面积里。”该位负责人表示，数十万平方米的交通枢纽，不能单纯按照面积单价来折算。
通常而言，物管公司包含“四保一服务”，即保安、保洁、保绿、保修和客服。李斌介绍，物管行业内，一般用GFA under management表示公司的在管面积，针对住宅项目比较适用，而农场物业、公园或者道路和绿地并不适用。
上述浦江中国的负责人透露，截至目前，公司实际上在管面积约2500万平方米，里面包含提供两项物业服务以下的项目和两项物业服务以上的项目。
不过，尽管对于非住宅物管公司，行业内暂时没有统一指标来衡量在管面积的高低，但是从中物研协的研究报告来看，截至4月2日，42家上市物企的平均在管面积为1.05亿元，浦江中国的在管规模也仅排在队伍的中后端，营业收入也远不及行业31.4亿元的平均水平，净利润水平也只能排名倒数。
资金受限
物管行业竞争激励，越来越多的企业上演“大鱼吃小鱼”，通过第三方物业公司收并购扩大业务规模。
据年报披露，2020年，在收购泓欣公司、上海新市北、蚌埠置信及南京松竹并购项目之后，浦江中国经营活动所得现金净额约为8270万元，上市以来的募集资金以及超额配股所取得的1.25亿港元净额全部用完。现金及现金等价物合计1.27亿元，是上市物企中的最低值。
4月12日，浦江中国发布了股份奖励计划奖励股份的授予公告，拟向17名入选雇员奖励合共657.44万股股份。保留164.4万股储备股份用于激励该等17名承授人超额达成归属目标及用于激励进一步新增符合归属目标的入选雇员。
奖励股份及储备股份的价值分别为1163.59万港元及290.99万港元，当中已计及联交所于授出日期发布的每日报价表中所述的股份收市价每股1.77港元。
令人意外的是，股权激励计划的披露并没有给公司在资本市场带来多少变化。公告发出后，浦江中国的股价一直保持平静，4月28日，报收1.61港元/股，而上一次高点为2.4港元/股。
李斌认为，浦江中国外拓乏力反映在年报里的资金量水平上，在与其他物管企业比拼规模过程中，会比较困难。
对此，上述浦江中国的负责人回应道，报告期内，由于市场大环境的影响，很多公建类物业的招投标出现延后，第三、四季度的项目原本应该在第一季度开标，有些甚至取消了公开招投标动作。因此，物业管理板块收入的增加不算显著。
其表示，公司的战略安排从地域上来说，起源于上海，沿海沿江进行拓展，在江浙沪皖的基础上，拓展京津冀地区、河北地区，环卫公司往南进入福建、广东市场。在全国化布局的路线中，大部分是以外拓的方式，也有合资合作等灵活的形式。公司方面认为，当城投开发量达到一定规模，城市运营将逐步成为政府和城投公司新的业务着眼点。
盈利能力待提高
物管行业专家告诉记者，物业管理本身来说是利润较薄的行业，表现好的企业毛利率30%~40%，要提高企业毛利率，关键在于提供更多的增值服务。
年报显示，2019年，浦江中国政府物业的单位面积收费价格达到15.6元/月/平方米，办公大楼及酒店收费为8.3元/月/平方米，住宅物业收费单价1.7元/月/平方米。
办公楼的高物业费并没有给浦江中国带来足够大的利润。
2016~2020年，浦江中国毛利率分别为19.61%、18.41%、17.18%、15.4%、15.35%。2020年，公司净利润率为4.84%，约只有平均数的三分之一。2020年，公司提供服务成本同比增长58.7%至6.47亿元，行政开支同比增加24%至7190万元，主要原因是业务规模扩大及涉入城市环卫市场，员工开支增加。
“毛利率下滑是根据物业行业的定价，与人力成本逐步上升有关。”浦江中国方面回复记者时表示。
李斌分析指出，非住宅物业的运营成本偏高是事实，比如高端办公楼的物业人员形象和各方面配置，都要比住宅项目高，对企业来说是一笔投入。而且，从收费端来看，物业管理费的涨幅是比较慢的。当公司的规模达不到一定水平，盈利能力就会相对较弱。
“围绕物业管理尽可能多做一些延展服务，实现多元化营收，比如说设备设施管理、资产管理、整体空间规划等，甚至是向前延伸为写字楼商户提供招商服务等，通过延伸服务链，减少对收取物业费的依赖，改善营收的途径。”李斌提到，对于物管企业的在管面积，目前行业内也在探讨如何准确衡量非住宅物管企业的规模，需要一项折中的指标让看起来模糊的、易“注水”的概念更加回归本质。
（文章来源：中国经营报）
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