毛利率创3年新低!“石榴”没熟 崔巍便要摘果

财经
2021
06/01
22:30
亚设网
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5月31日晚间,石榴投资集团有限公司(下称“石榴投资”)递交招股书冲刺港股IPO。招股书显示,石榴投资的主要收入来自物业开发及销售,石榴置业则为公司物业开发项目的集中管理平台。

自2021年年初开展一系列资产腾挪后,石榴置业已成为石榴投资的间接全资附属公司。除了崔巍、桑春华外,石榴投资此次上市还引进了一位股东陈健勇。

公开信息显示,陈健勇是一名在中国健康行业经验丰富的投资者,为柏年康成健康管理集团有限公司的最终实益拥有人之一,其与桑春华于2015年前后出席长江商学院讲座时结识。

根据克而瑞公布的2020年房企销售榜单,石榴置业以450.3亿元的全口径销售额位居第69名。若此番上市成功,港股市场将再添一家百强房企。

南下长三角

从招股书来看,石榴投资对自己定位为一家总部设于北京的大型物业开发商,公司于2009年在北京开始销售首个住宅项目。

截至2021年2月28日,石榴投资有86个处于不同开发阶段的物业开发项目,其中82个项目由附属公司开发,4个项目由合营企业及联营公司开发。公司同期的总土地储备为919.38万平方米,其中45%分布在长三角区域,京津冀城市群的土储占比为44.7%。

土储占比可以看出,石榴投资的发展重点已经开始向长三角地区转移。这一点更直观地体现在收入占比上,2018年至2020年,石榴投资来自京津翼城市群的收入占比分别为41.7%、37%、20.2%;同期来自长三角的收入占比分别为0.3%、21.7%、54%,二者的变化趋势截然相反。

这一点与石榴投资物业开发项目集中管理平台——石榴置业近年的布局变化脱不开干系。发家于北京通州的石榴置业曾一直深耕通州,公司早年间在土地市场上颇为高调,曾接连在北京、上海两地拿下多宗地王,素有“京沪地王”的称号。

2009年,石榴置业在北京接连拿下9宗地块,其中包括北京通州九棵树、通州永顺镇杨家庄2宗“地王”项目。2013年,公司又以46亿元的价格击败九龙仓、和记黄埔等房企,成功摘得上海长宁区新华路街道71街坊地块,刷新了上海当年总地价纪录。

高光过后,石榴置业开始逐渐淡出一线城市,其拿地区域开始下沉至保定、阜阳等三四线城市,并且开始重仓长三角。在亿翰智库研究总监于小雨看来,石榴置业的南下是大势所趋,“我们评价京津冀叫一强百弱,即北京好,其他周边城市都一般。从2017年环京区域的限购政策出来到现在,区域市场都没有什么起色,现在重仓京津冀的企业都过得一般。”

毛利率骤降

但从财务数据来看,一路向南并没有给公司带来可观的利润。

2018年至2020年,石榴投资分别实现营收为99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元;同期对应的归母净利润为15.88亿元、6.96亿元、11.36亿元。

2019年,由于来自售价较高地区的已确认建筑面积及相关收益减少,公司当年的营收及利润皆有所下降。2020年,在业务的不断扩展下,石榴投资已竣工及已交付的住宅项目数目增加,公司当期营收回暖破百亿,但是同期对应的归母净利润水平却仍不及2018年。

造成这一情况最直接的原因是公司毛利率的下跌。2020年,石榴投资的整体毛利率较2019年的34.1%大幅下降11.2个百分点至22.9%,为近三年以来的最低值。

对于这一情况,石榴投资在招股书中解释称主要是受两方面原因影响。一方面,公司2020年交付位于长三角地区若干城市的物业所占百分比所有增加,而其平均售价相对较低。

另一方面则是由于土地收购成本增加导致物业销售的整体成本上涨,使物业销售毛利率减少。数据显示,2020年,石榴投资住宅物业的毛利率同比下降11个百分点至22.6%,同期商业物业的毛利率则降至31.5%,2019年该指标数值为45.9%,下降逾14个百分点。

截至2020年末,石榴投资的土地收购成本为42.51亿元,较2019年的17.18亿元上涨约147.41%,其在销售成本中的占比也由2019年的35.6%增至47.1%,成为销售成本中的最大支出。

负债高企

除了毛利率下滑,石榴投资的负债情况也不容乐观,公司在招股书中坦言,“在报告期内,公司通过大量借款来为经营提供资金。”

截至2018年至2020年以及2021年3月31日,石榴投资的借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)分别约为294.56亿元、272.71亿元、248.32亿元、229.41亿元。据石榴投资预计,公司在日后将产生更多债务以支撑项目开发。

但石榴投资的融资成本并不占优势。招股书显示,石榴投资在2021年3月31日后签订了一份总金额为8000万元、利率为9%的银行贷款作为借款。同时公司还签订了3份融资协议,总额13.3亿元,年利率在7.1%-11.5%之间。

而除了常规银行借款与债券融资外,信托融资也是石榴投资的一大资金来源。截至2021年3月底,石榴投资尚有91.96亿元信托融资尚未偿还。

高额的债务或许也是石榴投资谋求IPO的原因之一。从募资用途来看,公司将使用部分所募资金偿还部分有关项目开发的现有信托贷款,剩余的资金将用于物业项目开发及一般业务营运。

现金流方面,截至2020年末,石榴投资的货币资金为49.87亿元左右,公司经营活动所得现金流净额为20.7亿元。

(文章来源:国际金融报)

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