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放眼全国，北三县应该是最具先天优势的县城。
距离首都北京东三环核心——国贸，仅仅只有31公里，不堵车的情况下，45分钟直抵北京就业中心，位置可以说是绝佳。
但与此同时，这里也有着全国最惨的楼市，近3年房价几乎腰斩！
2016年的巅峰时刻，燕郊的房价曾经冲刺过4w，但此刻二手房苦苦维持着1.8w的体面，边上香河的房价更是已经跌至9800元/平，可以说比老家三四线还不如。
如此矛盾北三县楼市，到底还有没有机会复苏？此刻的房价，究竟是低估还是合理？
这是北三县考察的第一篇文章，先带大家盘一盘北三县的基本面。当然，后续老规矩，还会有第二篇考察文章落地到详细板块，关注的北三县的朋友们这几天可以持续关注。
北三县有没有机会复苏，必须先搞清楚三个底层逻辑。
第一，北三县直插北京，连接核心CBD，环一线位置绝佳。
北三县，听起来很像是北京的三个县城，但实际上是河北廊坊的三个县级市——三河、大厂、香河，与贵为北京副中心的通州，仅仅只有一条潮白河之隔。
北三县最为人所熟知的燕郊，其实是三河市下属的一个镇，只不过这个镇，是离通州核心最近的一个镇，直接北京核心。
距离北京市政府只有11.5公里，离北京核心CBD国贸仅有31公里，不堵车的情况下，45分钟直达核心CBD，可以说比京北的延庆、密云要更加北京。
这样的地理位置之下，北三县可以称得上环一线之最。
北京的面积其实非常大，要比上海、广州、深圳加起来的总和还要多，所以不是所有的环京城市都能享受到足够的人群外溢，南三县之所以比不过北三县，就在于与核心的距离。
从下面这张热度图可以看到，北京足够成规模的就业中心还是国贸、望京和中关村(000931,股吧)，而国贸的人气，又是这三者之最。
所以，为什么说北三县的区位足够好？
因为这里，不仅离北京近，更是离北京核心CBD近。
为什么北三县能称为环一线之最？
因为放眼全国，能比北三县更贴近核心城市CBD的，几乎没有。
昆山花桥抛开地铁，距离上海陆家嘴(600663,股吧)，实际驾车距离是45.3公里。惠阳要更远一些，距离深圳老城区罗湖，驾车距离也要49.3公里。
再加上通州一跃成为北京副中心之后，北三县距离核心政务区的距离只有11km，价值更是再上一层楼。
不仅离核心就业区足够近，离首都规划的未来副中心也足够近，价值真的杠杠的。
2016年，北三县的房价迎来了意料之中的爆发，但涨幅却是意料之外。燕郊的房价疯涨至3.5w，大厂价格也冲上了2.8w，香河的房价也来到1.8w附近，可以说是风光至极。
在深圳均价只有5w的2016年，这个价格除了北上广深，几乎走到哪都可以挑挑，所以说价格有虚高吗？确实有。
但紧接着，北三县的跌幅，远超这些虚高的部分。2017年6月一纸政策之后，北三县的房价直接砍半。
占着如此绝佳的位置，为何房价却如此脆弱？
这就要说到北三县第二个逻辑：
北三县如此惨烈的跌幅，还是因为政策，太过猛烈！
2017年6月，廊坊收紧了楼市政策规定：购买北三县的房子需要北三县当地户口或3年社保。
初看这一政策，大家可能感受不到这个政策有多猛，尤其是今天，各地限购要求在3年社保的也不少。
但北三县，哪怕与北京的关系再近，也只是3个县级市。没有产业支撑，这里就是北漂最纯粹的睡城，连本地人都没有几个有3年本地社保。
并且，这项政策要求的，还不是有廊坊的社保就行。当地的意思是要有三河的社保才能买燕郊，大厂的社保才能买大厂，香河社保才能买香河。
要知道，这三个县级市加起来才和通州差不多大，通州的限购已经足够严了，北三县就类似在通州这样的区内，还要分成三个区分别限购，几乎已经类似限购细化到街道的程度，哪怕是北京，也不一定顶得住，更何况这里只是河北的三个小县城呢？
这样的一纸政策，几乎抽走了北三县所有的购买力。对北三县楼市的打击，几乎是灭顶式的。
在如此严格的限购政策之下，撑过3年，再大的泡沫也得被挤完了。北三县此刻近乎腰斩的价格，此刻绝对是底部了，再跌真的没法玩了。
燕郊的新盘，曾经巅峰时期能卖3.5w的盘，如今老老实实写着2.2-2.5w了，即使这样，还写着优惠的字样，今天来到燕郊北部，部分楼盘新盘已经卖1.6w。
大厂回到了2w以内，1.9w的价格维持着最后的体面。香河更是惨到极致，只要9800元/元，已经跌到老家县城都要不如。
还能多低？
有业主甚至已经免费卖房，只求买家还贷款即可。开发商也是度日如年，暴雷与交房质量维权齐发。
如此惨烈的市场，几乎触底的北三县，还有机会复苏的机会吗？
这就牵扯到北三县楼市的第三个逻辑：
今年，北三县确实迎来了最大的利好。
最大的利好，就是平谷线终于开始动工了。
2021年6月26日北京平谷线地铁河北段正式宣布“开工”，平谷线在三河有6个站点，燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站、高楼站和齐心庄站，在燕郊有4个站点。
地铁对此刻的燕郊有多重要？
燕郊虽然占据着最佳的环一线位置，但因为交通拥堵，真正想要实现高效率的通勤还是非常难的，早晚高峰期堵车是百分百事件，早上5点队伍就得开始排队进京。
平谷线的到来，将彻底解决这一问题，并且平谷线是一条含金量极高的线路。
开通之后，燕郊1站直达北京副中心政务区，9站直达国贸，区域通勤价值将再上一台阶。
此前，很多人不把平谷线当回事，不是因为这条线不好，而是因为北三县政策落地时间太长了，6月的正式开工，可以说是真正给市场下了一剂定心剂。
应该有不少北漂可能会目光聚集在此刻价格只有2w的燕郊，昨天看通州的台湖，也是一个地铁17号线直通国贸的区域，价格已经卖到了5.8万，北京落户本就如此艰难，燕郊2万多已经到底部的价格，我认为竞争力还是有的。
这应该是北三县复苏的最大推动力。
其次，今年3月，喊了十年的厂通桥也官方确定即将开工，预计2023年通车。
厂通桥建成之后，从大厂潮白河片区到通州潞城地铁站仅有不到7公里距离，距离北京市委市政府也只有10公里。
当然，这一利好价值，比不上平谷线，但对大厂一直以来交通的匮乏，也是一大改善。
最后，交通利好叠加去年人才落户的放松，北三县夹缝中确实能寻些生机。
去年4月，廊坊市政府印发了“关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）的通知“，在人才落户上，给了些松动的空间。
虽然政策对外地落户北三县，需要3年社保或依法纳税3年的规定没有改变，但放松了对人才落户的要求。
针对当地就业的大专（含）以上学历人员、经组织或人社部门认定的优秀人才、留学归国人员、持有人才绿卡人员、具有初级（含）以上专业技术职称人员、高级工（国家职业资格三级）及以上职业资格的人员、技术工人、加入中国国籍的外国人才。可以凭相关学历、人才绿卡、资格证书等，在就业、居住地办理我市常住户口。
也就是说只要你有大专及以上学历，再加上本地3个月社保和工作证明，就可以在本地落户，直接在当地购房，门槛已经大幅降低。
交通的改善，以及北三县落户的放松，再加上北京本就是一个双城生活文化盛行的地方，北三县还是有杀出重围的机会。
更何况此刻，北京都按捺不住放开了人才落户，北三县早已跃跃欲试的心，很可能也会再有动作。
今年3月，燕郊就试探性的降低了落户门槛，拿着房本即可落户，但仅仅1个月又关闭了该通道，北三县的心确实在动了。
上面文章是来燕郊之前写好的，没想到今天到了才发现，限购已经松了，只是目前没有官方文件通知。
综合判断之下，我认为北三县回暖确实触手可及了。
不过具体市场如何？板块情况如何？还等待我详细考察之后，再写文章跟大家详聊。
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（张洋 HN080）
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