文/子木
“黑云压城城欲摧，甲光向日金鳞开。”
早上刷朋友圈时，看到郑州老李发了这么一句话。
老李是郑州某项目操盘手，郑州行情上半年很一般，前段时间又突遇涝灾，项目被迫叫停，售楼处关闭。
好不容易熬过了涝灾，现在疫情又来了……
不过老李心态好，每天发励志短句。我回复，心情不错啊，他说，给老板们看的，别当真。
随后我安慰道：
真正的黑云可能在下半年，要做好心理准备。
的确，进入7月以来，全国楼市行情开始下行，这里面掺杂很多因素。
比如传统楼市淡季周期；每隔几天出台的调控政策；信贷收紧，利率上调；中央多次发声，坚持房住不炒，三稳战略。
基本上，透过7月楼市数据，可以看清下半年行情。
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中指院数据显示，7月，全国楼市大降温。
其中一线城市成交量环比下降14.77%，二线城市环比下降5.68%，三线城市环比下降14%。
上半年，行情最热的是：
四大一线城市、二线城市中的头部城市、长三角和大湾区的部分三四线城市。
但同样，这段时间，调控重拳密集砸向这些地方。
其中一线城市，尤其上海，成交下滑最严重，大约在17.5%左右。
调控原因为主导，先是“沪十条”出台，增值税2改5，离婚3年限购，后法拍限购、积分摇号、学区房“指标到校”、二手房“核验价”、赠予限购，信贷收缩、利率上调……
这套打法出来后，几乎堵上了上海所有买房漏洞，也可以说，上海，是目前全国最难买房的城市，没有之一。
二手房“核验价”杀伤力最大，参考深圳，直接冻结腰斩成交量，所以这段时间，纵使有房票的，也在观望，都在等待上海房价回调，能省一些成本。
北京成交量下滑也很严重，大概15.4%，不过同比去年还算不错，去年6月份北京因为疫情，楼市休克了一段时间，7月才慢慢缓过来。
深圳7月成交下滑幅度最小，是因为深圳自从出台二手房指导价后，一日不如一日，6月就很惨烈。很多当地二手房中介，迫于压力和形势，都在转行。
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二线城市降温明显，但不如一线，整体下滑5.68%。
南京最惨烈，29.2%，基本腰斩，遭遇疫情黑天鹅后，楼市加速冻结。这段时间讨论南京的声音很多，对于当地管理疫情的态度，真是一言难尽。
南京占尽区域优势，身处长三角，又有文化底蕴，又有高校人才，省会地位，然而偏偏行政问题，拖垮了自身形象。这对吸引人口流入的影响，很严重。
预期不再，上半年火热的南京楼市，下半年会有一定程度的回调，而且回调程度会很“深”。
不过“祸兮福兮”，和武汉一样，希望这次疫情，能让南京，认清自己，自我革新。
其次是苏州。苏州成交下跌，主要是因为信贷调控。下半年，苏州房贷利率一路飙涨，目前四大行已经全面破6%，最高6.2%，涨幅全国第一，有的银行不接单，甚至停贷，放款延长到明年。
不过苏州这个城市，无论是经济面和人才面，在长三角都稳坐第一梯队，相较于杭州、南京，房价仍存在性价比空间，整体房价很实际。
除此之外，二线城市中，福州、宁波、温州、东莞、扬州，降温明显。
你会发现，这些城市都属于上半年行情火热的沿海城市。说明，此轮政策打击效果突出，有效遏制住了涨势。接下来基本都会落入“静默期”。
杭州刚刚也出了调控政策，要求：
落户未满5年的，购房之日往前推，拥有2年社保，才能买一套房，而没有杭州户籍的，要求4年连续社保。新房摇号，也要采取社保时间，从高到低排列。
其实，杭州对房地产一直都很暧昧，再看看同级别的成都，甚至低一级的宁波，都已经出台了二手房指导价，而杭州，一直在隔靴挠痒。
在中国炒房第一城深圳，炒房第三城合肥，相继熄火后，第二城杭州的调控，才姗姗来迟。明显是被约谈施压的结果。
这次限购，一次性少了几万张房票，对杭州市场冲击巨大。至于房价涨跌，还要看杭州的整体需求，如果需求依然旺盛，那么，下一步就是指导价的出台。
3
三四线城市，7月份成交下降幅度，要比二线更强。
这是因为这个能级的城市，行情好的本来就少，在对长三角和大湾区定向调控后，大盘马上走入冬天。
甚至是呼和浩特、哈尔滨、乌鲁木齐、石家庄、太原，这类北方省会城市，在上半年没有行情的基础上，继续低位横盘。
大湾区目前行情要比长三角冷一些，是因为这段时间，中央层面的定向打击。
比如前几天广州黄埔人才住房政策取消，买房大门重新关闭；东莞调控加码，堪称史上最严；惠州利率高度上调，全国数一数二。
7月份，惠州成交下跌近23%，东莞16.7%，比较严重。
至于为什么要定向打击，我认为是为大湾区楼市下半年做准备，毕竟深圳是中国炒房第一城，楼市冻结后，投资需求必然会外溢，周边市场楼市会继续上跳。
只有提前提高门槛，才能拦截这波炒房行情。
最后做几个总结。
今年的“金九银十”大概率是凉了。
目前的调控策略，超出了业内预期，只能用一个字形容：
“狠”。
不会像之前一样，婆婆妈妈，拖泥带水，考虑房地产对经济的影响有多大。
现在，只要房价上涨，就会立刻叫停，从金融端到政策端，全面限制，不给机会。
而且现在整个市场“板块轮动”也停止了。
过去一线城市涨完二线城市涨，然后是三四五线。现在，一线城市和二线龙头城市涨完，后面的完全断了节奏。
与此同时，调控，从新房市场转移到了二手房，从一线城市转移到二三线城市，“二手房参考价”的出台，让整个市场陷入“尴尬境地”。
现在还有二次疫情的潜在风险，各地开始严控，封城，这种停止交流的行动，会让经济持续下行。
今年下半年的经济形势，大概率，低于预期。
2021年又是开发商们的保命年。
银行的三道红线和五档分类，外加全国范围的大调控，会让卖方异常困难。
郑州老李对我说，现在全公司都在筹备金九银十的营销活动，打折卖房，放量回血是必然的。
行情下降，利好刚需购房人群。
当然，这也分城市。
上半年涨幅较大，且遭遇大调控的城市，比如深圳、宁波、无锡、西安、成都这些城市，遇到“倒挂新盘”，能抢即抢，但二手房，可以等到明年再买。
这里面还有一些涨幅较大，但还未调控的城市，比如长三角的诸多三四线城市，房价虚高，尽量不要碰。
上半年没涨幅，持续横盘的城市，不用着急，比如上文提到的，太原、哈尔滨、石家庄，还有诸多非城市群三四线城市。
这类城市比较多，如果你实在很着急，把注意力放在新盘，“金九银十”会是一个非常好的机会窗口，遇到折扣很大的，可以上车。
房价是有周期的。
对于优质一二线城市来说，只要对居住需求的底层逻辑不变，房价依然存在上涨压力。而目前的连环大调控，只是遏制过分上涨势头，让房价回归理性。
经过短波震荡后，房价依然会掉头上行，但行情大概也在明年了。所以我还是那句话：
有些城市，楼市在“倒车接人”，有些城市，楼市在“倒车撞人”，看懂形势，分清利弊，不要唱空，而是要防止“踏空”。
我目前正在研究的是“可抄底型城市”，房价处于底部，且有反弹趋势的城市，目前已有列表，后续会陆续放给大家。
（常丹丹 HO016）
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