三盛控股林荣滨“踩线”刹车 土拍市场急流勇退

左手规模、右手稳健，如何在“三道红线”融资新规下寻找平衡，正成为众多房企不得不面对的问题。

8月8日，三盛集团旗下地产上市平台三盛控股(集团)有限公司(以下简称“三盛控股”，02183.HK)发布盈利预告。公告显示，公司今年上半年预期录得股东应占溢利不少于6亿元，与同比增长不少于200%，主要由于交付的物业总建筑面积增加所致。

不过，在业绩预增背后，三盛集团董事长、三盛控股董事局主席林荣滨也正面临着诸多待解的难题。其中，公司在提出2022年实现“双千亿”(总资产千亿元、销售额千亿元)目标之下，今年在全土地市场仅摘得2宗土地，且全部集中在山东省，在公司战略发展中心的长三角地区一无所获。而其在去年拿下的无锡“地王”项目，也陷入了明股实债的质疑。

数据显示，截至2020年末，三盛控股的“踩线”问题还未完全解决，剔除预收账款后的资产负债率53%，净负债率169.2%，仍碰触“三道红线”中的一道。在债务压力下，三盛控股于今年7月初发行一笔2022年到期、1亿美元规模的优先票据，票面利率高达13.0%，发债主要是用于为现有债务再融资和一般公司用途，被疑顶格发债、“借新还旧”。

对于在土拍市场战略收缩的举动，中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受《中国经营报》记者采访时表示：“今年以来，从三盛控股收缩长三角布局的动作乃至整体拿地速度放缓的现状来看，公司目前的主要目标可能已经转变为保证公司活下去的流动性问题。‘双千亿’的目标已属于次要问题，其落地的可行性已经不再重要了。”

无锡“地王”难解套

官网资料显示，三盛集团总部位于上海，是以地产为主业、地产和家庭产业深度布局的综合运营平台，公司旗下地产业务主要由港交所主板上市企业三盛控股负责运营。

而在不久前，一则公告牵出了三盛控股操盘无锡“地王”项目背后隐藏的种种秘密。

公告内容显示，三盛控股全资附属公司上海芒盛实业发展有限公司(以下简称“上海芒盛”)与江苏北盛企业管理有限公司(以下简称“江苏北盛”)签订股权转让协议，以3.37亿元向江苏北盛收购上海盛阙实业发展有限公司(以下简称“上海盛阙”)40%股权。

三盛控股在公告中表示，取得对上海盛阙的全面控制权将会是项目公司引入新投资者的条件之一，而此举可以为物业项目提供进一步资金，并有利于偿还兴业国际信托有限公司(以下简称“兴业信托”)作出的债务投资及促成江苏北盛的退出。

时间拨转至2020年6月17日，三盛控股通过上海盛阙以总价18.52亿元竞得无锡市滨湖区地块，楼面价高达19542元/平方米，至今仍保持着无锡市“单价地王”纪录。

此后，该地块定名为三盛督府天承。督府系也是三盛控股旗下的高端改善产品系列。今年上半年，记者曾现场走访发现，当时三盛督府天承项目大部分楼栋刚建至两三层，稍微高出售楼处四周的高墙。

天眼查显示，兴业信托是上海盛阙的最大股东，持股比例为70%。对此，三盛控股在公告中表示，兴业信托对上海盛阙70%股权投资的合同安排属于固定收益债务投资，因此上海盛阙股权的实际收益拥有权被认为是按60%及40%之比例分别归属于上海芒盛及江苏北盛。

但令人疑惑的是，在拿地时上海盛阙仍是三盛控股的全资子公司，仅仅20多天之后公司便引入了投资方。2020年7月8日，三盛控股与江苏北盛共同成立项目公司无锡盛滨房地产开发有限公司(以下简称“无锡盛滨”)；同年8月6日，江苏北盛退出无锡盛滨，但通过入股上海盛阙继续持有项目公司股权；最终，在4个月后，兴业信托成为上海盛阙大股东。

“三盛控股在上述项目中进行一系列操作的性质，实际上就是通过阶段性股权融资形式变相进行融资。”柏文喜在接受记者采访时如是说道。

柏文喜进一步表示，兴业信托在项目开发时进入，又在项目入市销售后逐步退出，这种阶段性股权投资和获取股权买卖差价的形式属于典型的明股实债融资形式，而股权退出获取的差价就是融资成本和投资方的固定收益。

遭遇土拍“滑铁卢”

近年来，三盛控股越发重视在长三角地区的布局，在江苏和浙江两省的招拍挂市场频频抢下高溢价地块。财报数据显示，2020年，三盛控股新增30幅地块，新增土储面积526万平方米，其中位于江浙两省的地块占比将近5成。

而进入2021年，三盛控股逐渐在土拍市场隐身，前7个月仅新增2幅地块。在年初，三盛控股携手迪尚集团，以底价竞得山东威海市经区凤林地块；7月下旬，三盛集团又首入山东青岛胶州摘得一幅地块，但公司在各地的首批集中供地中一无所获。

三盛控股相关负责人此前在接受记者采访时表示，公司在拿地方面侧重去弱限购、弱限价的区域，同时严守“不进市场风险大的城市、不进机构不认可的城市、不进市场存量大的城市”底线，通过设置投资红线加强对风控的要求。

在不断加码山东市场投资力度的同时，三盛控股在山东落子的项目也屡次越界违规。今年5月21日，住房和城乡建设部公开的“建督罚字〔2021〕32号”处罚文件显示，2019年12月29日，位于济南市章丘区的三盛璞悦府项目发生一起高处坠落事故，造成1人死亡，直接经济损失约132万元。

天眼查显示，三盛璞悦府的工程建设单位为济南金东方置业有限公司(以下简称“金东方置业”)，系济南三盛房地产开发有限公司的全资子公司。股权穿透可以发现，林荣滨为公司实际控制人，持股比例90.1%。

而在今年6月21日，济南市章丘区综合行政执法局又向金东方置业开出罚单，涉事项目仍是位于章丘的三盛璞悦府。2019年12月，该项目工程的S1、S2、C3#楼，未提前7日通知工程质量监督机构对竣工验收进行监督，因而罚款1万元。

为何公司的布局重心开始从长三角转移到了山东？柏文喜认为，一方面可能是为了降低市场和业务布局过于集中的风险，另一方面也可能是因为项目去化不畅或者融资受限，被迫降低资本性开支以保证公司流动性缓解节现金流压力。

“双千亿”目标承压

“在长三角进行战略收缩对三盛发展前景整体上是不利的。因为长三角属于房地产行业热点地区，无论是从产品去化速度还是溢价能力方面都非常重要。”柏文喜表示。

而在三年前，林荣滨曾在三盛集团上海总部入住仪式上喊出“2022年实现‘双千亿’”的发展目标，但如今仅剩最后一年多的时间。

与此同时，公司开始通过与房企合作的方式谋求对外扩张的可能性。5月25日，三盛集团与信达地产举行长期战略合作签约仪式，双方就各自的在建项目、储备项目积极探讨股权、债权等合作模式，并推动双方在一二级土地市场开展房地产项目合作开发。

但在业内人士看来，债务压力一直是三盛控股扩大规模的主要“拦路虎”，降负债也是其在“三道红线”出台后的“主旋律”。

数据显示，截至2020年6月末，三盛控股银行贷款、其他借款及应付债券总额为113.74亿元，其中一年内到期的借款72.9亿元，而百亿债务下公司账面却仅有19.46亿元的现金，有近50亿元的缺口。与此同时，现金短债比仅为0.27碰触“红线”。

半年之后，三盛控股尽管有息负债165.34亿元，同比增加约78%，但其中短期债务占比约19.7%，相比2019年的40%大幅下降；同时，公司手持现金及现金等价物约73.86亿元，同比增长超3倍，现金短债比也增至1.79倍实现“翻绿”。但截至2020年末，三盛控股剔除预收账款后的资产负债率53%，净负债率169.2%，仍碰触了一道“红线”。

值得一提的是，Wind数据显示，今年11月，三盛控股将有一笔1.35亿元的境外债到期。而在7月初，三盛控股担保发行一笔以美元计价的1年期无抵押票据，利率高达13%，到期日为2022年7月5日，也陷入了顶格发债、“借新偿旧”的质疑。

不断通过高成本融资也让三盛控股的利息支出明显增多。数据显示，三盛控股的利息支出由2019年的15.53亿元增加至2020年的23.14亿元，期内借款的加权平均年利率为8.69%。

对于相关问题，记者致电、致函三盛集团品牌部相关负责人，但截至发稿未获进一步回复。

（文章来源：贝果财经）

文章来源：贝果财经