一潮未平，一潮又起。
经历过上半年350余次，7月重点66次调控后，中国楼市犹如霜打的茄子。
这让我想起了初中课堂，讲台上老师拿着竹鞭，叉着腰，面目狰狞。面前站着一排学生，耷拉着头，伸着通红的手。
而底下的学生，双脚抓地，一个声响都不敢有。
有人说，投资客同学们，这下都完了。
的确，当下全国优质城市禁入，利率高飙，补丁打满，投资空间特别狭小，但事实上，人们还是在疯狂寻找出路。
一位读者对我说：
感觉自己账户被“镰刀们”监控了，一买就跌，一卖就涨，伤透心，理财风险太高，不敢买。但资金总是需要出路的啊，不让买房，难道眼睁睁看着钱被稀释，无限贬值？
调控政策可以压住房价，但很难抑住“人性”。
按照对过去楼市周期的理解，我认为：今年下半年，楼市大概率会爆发“降价潮”，但同时，也会爆发“资产荒”。
因为目前可怜的投资通道，根本“吃”不了这么多钱，溢出的钱还会“见缝插针”，重新淌向楼市。
比如大湾区，深圳年后楼市被封，人们加速转移到惠州、东莞投资，惠州和东莞被封，已经有人开始进军北上，寻觅华中市场。
还有前几天被封的杭州楼市，一夜之间，几万张房票失效，随后杭州人成群结队，连夜开车进军隔壁临安。
甚至是京津冀一带，北京楼市逐渐入秋后，病怏怏的环京市场，开始蠢蠢欲动。
多地成交拉升，尤其燕郊，看房的人，肉眼可见地多了起来，一些新盘顺势上调房价每平米1000左右。二手房行情更好，成交量高达3500套，创下了限购以来，最高纪录。
通过一周时间的实地考察，子木用一篇文章分享对环京楼市的看法。无论你关注不关注这个地方，相信看完下面的文章，一定会重塑你对房产投资的认知。
1
北三县聊起环京，在全国投资客眼里，有且只有三个字：透心凉。曾在2015年时，环京市场跟随北京价值快速崛起，尤其龙头燕郊，2年时间，房价从1万单价起步，一路奔袭到3万左右，个别楼盘高达4万。这意味着，燕郊一套房，2年纯赚200万。这种利润，是可以写进刑法课本的。
两次波澜
不过，期间曾出现过几次波澜。只不过不是东面的“北三县”，而是环京第二梯队：
北面的张家口，还有南面的永清、霸州、廊坊一带。这两个地方，可能很多人都知道，但对房产投资认知，非常有借鉴作用。
北面的张家口，起因是冬奥会。
2015年，国际奥委会在吉隆坡投票决定，2022年冬奥会将在北京举办。为了带动其他城市发展，北京很大气，把一部分项目，给了小弟张家口。
张家口拿到冬奥会概念后，欣喜若狂，再加上棚改助推，高铁概念，楼市彻底顺势点爆。
2015年，距离北京最近的张家口下花园一带，单价5000元左右，2017年，翻倍至10000元。
而且神奇的是，2017年，张家口没有跟着环京“大调控”。
问了一圈，结果是冬奥会大基建烧了太多钱，当地资金缺口严重，张家口硬着头皮要下来的“不限购”资格。
环京限购，张家口不限购，木桶漏了一个洞。
一夜之间，几乎所有北京炒房客都涌入了张家口市场。大型楼盘拔地而起，全国知名开发商排队进场，地价拍上天，什么冰雪小镇，奥运小镇，一个个建的跟宫殿似的。
2018年，张家口下花园彻底进入2万元时代。要知道同期，郑州、武汉、长沙、西安等中部省会大城，房价才是1.5万元左右。
事实证明，房价炒作是有天花板的。
因为冬奥会，一直到2019年初，下花园被炒成了鬼城，当地出现了卖不动的情况，炒房集团感觉不妙，开始偷偷逃离，房价顺势下跌。
大跌的开始是在2020年初，因为疫情，下花园彻底没了冬奥会的声音。
好比“鱼没了水”。
再加上当地交付的新房，质量差劲，烂房一大堆，北京投资客组队去维权，扛着严寒冷风，摇旗呐喊。
有些可怜但更多的是可笑。
一个当地机关的朋友说，从那以后，张家口的派出所是最累的，隔三差五就得去楼盘清理“房闹人员”，有时候一干就是一天。
这两年的张家口楼市，只能用“崩塌”二字形容。
房价“一夜回到2015年”，下花园房价腰斩，单价从1.5万，跌落至6-7K，开发商逃离，整体比2017年北三县惨多了。
3
概念与故事
这是张家口，而南面的固安、永清、霸州、廊坊一带，则是因为北京“新机场”。
大概在2019年9月前后炒作了一轮，但幅度不是很高，这里就不再详叙。
有一个问题值得注意。
前面说过，2017年上半年，除了张家口，环京市场都被冻结了，那为什么南面还能炒呢？
民间有一个说法，“环北京贫穷带”。
其中廊坊就是贫困大户，被北京强虹吸多年，经济差劲，这些年全靠房地产供血。2017年北京强行封了环京市场后，从上到下更是“紧衣缩食”。
“由俭入奢易，由奢入俭难” 。
当地一直在试图松绑调控，2019年，就偷偷摸摸对环京一些楼盘放开了指标。不过后来被媒体发现，大肆报道后，又马上恢复了政策。
今年也是这样，官方没有下发通告，但事实上，私底下已经放开了。而且这次力度更大，属于“全面放开”，不单是新房不限购，二手房也不限购。
背后的原因只有一个，“危在旦夕”。市场停滞，资金匮乏，环京城建，慢如蜗牛。
环京一位中介老板对我说，被冻结的这几年，市场从业者基本都走光了，还能做交易的门店，掰手指头都能数得过来，自己之所以坚持的原因，是因为呆了10多年了，根在这里。
而且坚信环京还有希望。因为这两年全国差不多点的地方都在涨，环沪、环深房价都在2万多，连环杭州的房价都超过了环京，这是什么道理。
的确，相对于其他环一线市场，现在环京市场的房价着实便宜很多。
燕郊南区，新房房价2.8万左右，10公里开车15分钟，到达北京市政府，旁边的房价在5万左右，20分钟到达通州商务区，房价在6万左右。
这是环京最贵的房子，也是距离最近的房子。
再远一些，距离北京通州核心区半个小时车程，燕郊北的二手房大都在1.8万左右。
然后是大厂，40分钟左右车程，新房在1.5万/平米左右，1小时车程的香河县，房价在8K左右，最便宜的只有6K。
可以说，经过4年多时间，环京楼市的泡沫基本都挤出去了，比较健康，整体很“洼”，好比寒夜里，塞外草原的一块肥肉。
4
价值梯队
通过上面的论述，我们知道了环京的历史、现状，以及为什么复苏。接下来，我们再重新审视，环京是否还有投资价值？
首先我可以很负责任地讲，环大城市周边的卫星城，只有“睡城”价值，距离是绝对优势。
比如燕郊距离北京通州核心区15公里，距离天安门30多公里，一脚油门2-3万/平米的价差，足以吸引北京通州上班族来燕郊置业，所以燕郊价值是稳定的。
燕郊南区因为距离近，最高房价卖到了2.8万/平米，这里不仅住着北漂，还有很多市政府公职人员，属于环京的第一梯队。其次是老城区为主的北区。
而且燕郊近两年城建速度明显加快，修断头路、大桥、地铁招标、施工，大雨即淹城缓解了很多。
其中地铁是重大利好，大约在2025年10月左右完工，平谷线在燕郊设三个站点，基本贯穿燕郊整个区域。目前燕郊房价是通州的35%左右，地铁开通后，会被刚需拉升至60%左右。
其次是大厂。
北京通州准备投资5亿元，在潮白河上架一座“厂通桥”，连接大厂，目前已经进入议事日程。
建成后，大厂到北京市政府的距离是15公里，按照设计时速60公里计算，大约20分钟车程，建成利好作用不小，起码可以抬升大厂2000-5000元房价。
值得细说的是，大厂的道路规划、绿化设计，以及基建配套跟燕郊南区一个水平，甚至要高一些。
因为大厂是后开发的，当初已经被北京市政府统一规划管理，单公园就有6、7个，作为北京机关人员和家属、人大教职工家属的居住地。
所以大厂的睡城价值，当之无愧环京第二，尤其西区价值高一些。
最后是香河。
香河则主要表现在“价格优势”，平均二手房房价在8K左右，低的有6K，一套房算下来，大概在80万左右，首付30万以内拿下。
比较适合在通州上班的刚需北漂。
要知道现在很多县城的房价都在万元以上了，香河主要价值在北部新城，教育还不错，有一个黄冈实验学校，医疗也有三甲“潞河医院”，属于首都医科大学附属医院。
北三是第一价值梯队，投资属性还是有的，现在价格已经处于触底反弹阶段，只涨不跌。
5
环京大坑
第二梯队是以新机场为主的固安、永清、霸州、廊坊一带，简称为“南部环京带”。
这一带，炒作的是两个概念，一是新机场，二是百年大计雄安新区。
但我认为，可投资性一般。
首先固安永清廊坊这边，距离北京市区太远了，平均距离天安门60公里，开车1.5-2个多小时左右。
未来即使开通机场地铁延长线，但票价早晚加起来将近100元左右，成本极高。而且北京大型产业商圈基本都在北面，南面相对薄弱，最近的是西城区金融街(000402,股吧)，距离依旧很遥远。
距离因素让北京跟南部环京带的资源交换，异常缓慢。
新机场2019年运营后，带动效果一般。因为周边配套起不来，居住的工薪阶层空姐空少，有资格的都在北京大兴区买了房，而底薪服务群体，又买不起周边的房子。
而环雄概念又是一个大坑。
雄安我讲过很多次，是中国社会主义先进经济的试验区，房住不炒典型代表区。
未来房地产会走新加坡制度，政府会造大量的人才保障房，保障性租赁房给居民住，教育完全均衡，没有学区房概念，而且土地面积足够大，造房不受制约。
城内可以解决居住问题，人们为啥还要去环雄买房自住？这就是典型的投资伪概念，这几年基本投资环雄周边的永清、白沟，都被深套。
但纵使这样，依旧源源不断的韭菜愿意入坑，十匹马都拉不住。
而北面的张家口下花园更不用多说，环京第一坑市。距离天安门140公里，距离北京海淀产业区上地126公里……这叫环京吗？
这叫环坑。
张家口一度鼓吹冬奥会概念，声称冬奥会可以带动旅游产业，尤其是滑雪为主的体育产业。
我也是滑雪爱好者，但只有北京才会选择去张家口一带玩几次，滑雪辐射面太窄，又受限于气候，根本无法成为支柱性产业，更别说带动规模性就业。
当初张家口人以为进京高铁开通后，房价可以上涨，但没想到，高铁开通后，年轻人加速逃离，反而有了去北京打工的想法。
所以下花园一带将漫漫无期的横盘，不会再有反弹的可能性了。
7
几点建议
最后子木对全文再做一个总结。
首先，这次环京楼市复苏，是4年挤压泡沫的“价值回归”，但我们不能一味地以“故事”看待城市发展，更多是以“睡城”角度，评估这个地方到底未来有没有刚需接盘者。
站在投资的角度，第一梯队是燕郊，第二梯队是大厂、香河，第三梯队是固安、廊坊。其他比如永清、霸州、涿州、白沟、下花园一带，统属于环京大坑。
对于投资来说，这个信息价值百万。
其次还要细说的是，环京这波放开是“偷偷的”，背后有政策调控风险，如果接下来房价大涨，必然会像2019年那波，媒体们大肆传播，当地政府不堪压力，重申调控。
所以刚需买，一定没问题，因为跌无可跌，只有涨，但投资一定要把握“度”，这是一个长期投资性市场，不可能出现大涨套利的机会，一定要谨慎为之，从当下到年底，基本都是“抄底期”。
最后，子木再次重申，投资房产是门技术活，未来更是，买房之前一定要研究城市发展的底层逻辑，并不是说，新闻一播，你就感觉天降发财机遇，通过这几年的环京楼市可以发现。
当一个人知道这事能赚钱，它能赚大钱；当一群人知道这事能赚钱，它能赚小钱；当所有人知道这事能赚钱，这就是一个坑。
很喜欢罗曼·罗兰的一句话：
谨慎的人是照着理性而行使的。
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（李佳佳 HN153）
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