8月29城新增供应面积同比降11% 北上深降幅均在两位数|市场月报

8月，市场热度稳步回落，尽管项目推盘显著回升、新增供应面积环比增10%，但成交增长动能转弱，新房和二手房市场均呈同、环比齐跌态势，且跌幅逐月扩大；土地市场因集中供地仍处空窗期，土地成交建筑面积和成交金额依旧低位徘徊，环比继续下滑而同比更是腰斩，溢价率更降至8%，为近两年新低。

  1 新增供应

  环比增10%但一线降幅超3成

  政策倒逼部分二线集中开盘

  8月项目推盘积极回升，29个重点城市新增供应面积2366万平方米，环比上升10%，但同比仍降11%。

  一线城市新增供应面积阶段回落。8月新增供应面积为225万平方米，同、环比分别下降38%和30%。广州供应显著放量，部分房企担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮，索性一次性推出更多货量，金茂万科都会四季、港龙皇朝·龙湾壹号推售套数都超千套。北京、上海、深圳均呈现同环比齐跌，因楼市传统淡季叠加疫情防控升级，使得上海新盘入市节奏明显放缓，进入短暂的供应“空窗期”，本月仅供应27万平方米，同环比降幅均在75%以上，降至年内低位。

  二三线城市供应规模略有回升，25个城市新增供应2141万平方米，环比上升17%，同比下降6%。不同城市分化显著：杭州、成都、西安等热点城市受调控政策加码影响显著，政策出台后限制需求，又新增大量房源，中签率就得到提高，达到缓解焦虑、改善预期的调控效果。武汉、宁波、合肥等短期市场热度较高城市，房企推盘积极性较高，8月供应规模同环比齐增；而长沙、昆明、郑州、南宁等城市供应疲软，本月供应量保持降势，南京因疫情影响，本月仅供应2万平方米，同环比降幅近100%。预判下月，我们认为，随着“金九”传统营销旺季来临，房企推盘积极性会进一步恢复，整体推盘量有望稳步回升，尤其是成交热度较高城市，新增供应规模大概率保持高位。

  2 新房成交

  降幅持续扩大

  一线环比微增同比转跌 热点二线亦加入回调

  8月尽管供应增加，但商品住宅成交规模稳步回落，反映了市场热度发生变化。个别城市如西安等成交下降或因为供应不足或因中签率低，现在新房供应增加而成交并没有相应放大,那就是购房意愿和购房能力的问题。29个监测城市新建商品住宅成交面积约2134万平方米，环比下降10%，同比降幅持续扩大至22%，较2019年同期也由增转跌、降幅8%。

  一线城市韧性相对较强，但亦增幅收窄甚至同比转跌。8月成交新房305万平方米，环比微增4%，同比下降9%，较2019年同期增长27%。北京改善需求比较坚挺，一些改善类项目去化率能达到70%，譬如石景山区一个总价500万元左右的项目开盘认筹比高达1:40。广州调控政策持续发力，南沙、黄埔相继收紧乃至取消人才购房政策，叠加房贷放款周期普遍延长至4-6个月，广州市场降温特征明显，成交创年内次新低。深圳打新市场逐渐回归理性，购房者普遍珍惜“房票”资源，位置偏远的新盘乏人问津。典型如龙华区的山水华庭，推售108套房源，认筹客户低至24组，最终去化率不足10%。上海出台二手房“三价就低”原则，新房集中拿证预售第四批次42个项目入围比较之前大幅提高，缓解了购房焦虑。

  二三线城市成交量稳步回调，25个监测城市8月整体成交1828万平方米，环比下降12%，同比下降24%，降幅显著扩大。半数以上城市同环比齐降，武汉、福州、徐州、佛山、东莞等前期“高热”城市需求透支严重，迎来阶段性回调，南京、无锡、常州等受疫情影响回落显著；而长春、南宁、昆明、郑州、天津等市场低迷城市下行加剧，仅杭州、合肥、厦门等少数几个城市稳步放量，8月成交量同环比齐增，显著好于2019年同期。预判下月，我们认为，二三线整体成交动能减弱，或将与本月持平或小幅微增，前期出台调控的热点城市或将延续低迷走势。

  3 库存

  杭州等部分城市集中加推供大于求

  过半数城市消化周期超12个月

  8月热点城市存量情况分化加剧：由于部分城市短期供应激增，因此如广州、西安、长春和成都均呈现短暂的供过于求。而大连、厦门、海口、福州、合肥和南京单月供求比小于0.8。

  值得注意的是，部分城市新房销售有所降温。如成都、郑州、苏州、昆明等消化周期环增，超过1年。济南、合肥、宁波等则仍处于存货紧缺阶段。杭州受益于本月新政后新盘集中补货入市，供求关系略有缓解，但消化周期仍仅有4.5个月。

  4 成交结构

  深圳90-120平中高档占比激增

  北、上成交结构持稳

  从价格段分布来看，低档产品占比上海、北京分别上升6、3个百分点，深圳下降1个百分点；中低档产品占比上海、深圳分别下降6、34个百分点，北京上升3个百分点；中档产品占比上海、北京分别下降3、4个百分点，深圳持平；深圳中高档产品和高档产品分别上升17、19个百分比。

  从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、深圳分别下降9、33个百分点，北京持平；90-120平方米产品占比上海、北京、深圳分别上升8、2、23个百分点；120-144平方米产品占比上海、深圳分别上升2、9个百分点，北京持平；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海、北京下降1个百分点，深圳上升2个百分点。

  5 二手住房

  10城成交环比下降25%

  深杭宁等同比锐减60%以上

  2021年8月，二手房市场整体规模持续回落且增速加快，10个重点城市共计成交391万平方米，环比下降25%。基于去年同期正值经济复苏政策宽松期，同比回落高达44%，同比2019年也跌幅扩大至至38%，基于全国二手房市场监控加码，整体市场热度冷却。

  具体到城市来看，10城环比表现普遍回落，仅苏州较上月增长45%较为亮眼，其余城市均有不同程度下跌，南京、青岛、厦门、苏州跌幅超4成。同比来看，10城均不及去年同期水平，仅北京、大连收跌10%以内尚有支撑，其余城市均有不同程度回落，受限于楼市调控，深圳市场长期下行趋势稳定且跌幅扩大，同比下降扩大至84%，同比2019年也增至67%降幅；杭州、南京、青岛成交显著降温，同比回落60%左右，厦门虽同比下降46%但较之2019年同期仍翻倍增长。

  当前全国主要城市二手房住宅市场表现持续降温，全国楼市调控持续加码叠加新房市场供应不减，预计后续将保持稳中有降。

  6 土地市场

  成交再度量价齐跌

  溢价率低至8%而流拍率升至19%

  8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米，环比7月全月下降了24%，同比降幅更是高达49%；土地成交总金额降至2462亿元，环比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地价降至2416元/平方米，环同比均呈下降趋势。

  市场热度方面。由于热点城市进一步加强了溢价、地价的管控，加之优质地块供地占比明显减少，因此本月溢价率较上月大幅下滑，环比减少5.1个百分点，降至8.4%。各能级城市溢价率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四线城市，在热点三四线城市纷纷升级竞拍规则、强化地价、溢价率管控的影响下，溢价率连续多月走低，本月平均溢价率更是降至9%。

  土地流拍方面，以重点监测的城市来看，土地流拍率较上月明显增加，约为19%，流拍地块多集中在温州、湛江、清远等非热点城市；从地块属性来看，这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地，故流拍概率较大。

  据CRIC监测数据显示，一线城市成交总量仅126万平方米，但受低基数的影响，环比涨幅高达105%，但同比降幅高达七成；成交金额亦随着成交规模的增加而增至98亿元，环比上涨53%；平均地价受大量远郊商办集中成交的影响，较上月大幅下降至7776元/平方米。上海本月仅成交了7宗商办地块，除临港和闵行颛桥板块的两宗地外，其余地块均以底价成交；广州、深圳也分别底价成交了4、3宗商办地块。

  二线城市成交量仅有870万平方米，环比下降37%，同比降幅也超八成；成交金额也随之明显下滑，降至244亿元，环比下降46%，同比下降89%；由于成交量较高的城市多为地价水平相对较低的中西部城市，平均价格也因此下滑至2798元/平方米，环比下降14%，同比降幅也超三成。具体到城市来看，本月成交面积最高的城市是青岛，共成功出让17宗地，总成交建面达94万平方米；成都和长沙的成交建面也超过了50万平方米。从土拍热度来看，合肥和南昌表现比较突出，尤其是合肥，虽然成交区域集中在郊县，但最终成交地块均为溢价成交，肥东、肥西多宗宅地触及地价上限，使其整体溢价率增至31%，稳居二线城市之首；其余城市溢价率水平均处于较低位，如成都、长沙和杭州本月成交地块的平均溢价率均未超过5%。

  三四线城市方面，本月成交体量仅为9195万平方米，和上月相比减少了23%，和去年同期相比降幅更是高达36%；价格方面，由于南通、嘉兴等高地价城市优质地块明显减少，三四线城市地价较上月小幅下滑，平均为2306元/平方米，环比下降5%。在CRIC重点监测的三四线城市中，无锡的成交量最大，总成交量达227万平方米，共成交25宗地，其中第二批集中土拍地块共有23宗，最终成功出让22宗，共揽金262亿元；联系土拍热度来看，由于无锡此次对出让地块全部地块采取“限地价+摇号”方式竞拍，因此无锡第二轮集中竞拍热度较此前有所降低，23宗地中仅有9宗进行了摇号，占比不足四成，而首次出让的16幅地有15幅触及最高限价成交，占比超过九成，二轮土拍热度较首轮明显降温，平均溢价率仅为4%。在多个热点城市加强土地市场调控，严控溢价的影响下，三四线城市的溢价率已经连续五月走低，本月更是低至9.1%，而作为热度最高的长三角区域，本月溢价率超过20%的城市也较上月明显减少，成交量超50万平方米的热点城市中仅有台州的溢价率超过了20%，三四线地市热度在“强管控”下出现了明显的降温。

  总的来看，由于8月本应开启二轮集中土拍的多个城市均推迟了集中土拍，再加之上月集中出让的南通、常州等城市减少了土地出让，本月土地市场成交规模较上月进一步缩减，市场热度也再度下滑。接下来，结合近期政策面来看，自7月以来，上层房地产市场调控持续收紧，要求地方政府加强市场监测、落实三稳目标，并对土地出让提出新要求，深圳、广州等集中土拍城市和东莞、惠州、温州、金华等热点城市也纷纷升级了竞拍规则，以平稳地价、降低土拍热度。在此影响下，市场热度将会维持低位运行。 

（来源：克而瑞地产研究）

（蒲莎莎 ）