越秀服务受资本市场看好 获中信建投首次覆盖并给予“买入”评级 目标价5.16港元

2021年9月28日，知名券商中信建投首次覆盖越秀服务集团(06626.HK，简称“越秀服务”)，给予“买入”评级，目标价 5.16 港元，对应 2021 年 16 倍 PE 和 2022年 10 倍 PE。

中信建投在报告中对越秀服务的独特商业模式与业务优势给予了高度认可，这意味着越秀服务在资本市场获得了进一步的肯定与支持，也将为各界股东注入更多投资信心。

大湾区综合物管龙头实现高增长，国企身份助力资源获取，TOD 物管打造独特优势

越秀服务深耕大湾区30多年，已形成以大湾区为核心，面向华东、华中、北方和西南拓展

的

“1+4”全国化布局。截至2021年6月底，公司在管面积达3504万方，合管比达到1.51，其中，2021年上半年大湾区在管面积占比高达76%。在管面积的稳步增长，驱动了盈利能力的高速增长。越秀服务自2018年以来营业收入与归母净利润均稳步增长。2021年上半年公司营收9.6亿元，同比增长108.2%；归母净利1.8亿元，同比增长134.0%。中信建投指出，归母净利润增速在过去3年持续高于营收增速，主要由于毛利率由2018年的25.9%提升至2021年上半年的35.8%，以及管理费用率由2018年的14.4%下降至2021年上半年的9.2%。

越秀服务实现高增长的一大助力是其“政府+国企”股东背景，有效助力其业务资源的获取。自越秀服务于2020年11月收购广州地铁环境工程与广州地铁物业管理67%的股权以来，越秀地产、广州地铁和广州越秀集团成为了越秀服务的三大国企股东，使公司拥有了得天独厚的国企背景资源，内生增长确定性高，同时也成为了业内地铁TOD物业第一股。越秀服务“政府+国企”双重股东背景，有利于多渠道获取资源，为公司进一步扩充多元业务资源、拓宽能力边界打下坚实的基础。

同时，越秀服务独特的TOD 综合物业管理模式也为其未来的规模扩张和利润增长提供了强劲动力。越秀服务是拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司，为广州地铁的站点、站线和车辆段提供物业管理服务，拥有地铁列车等特种设备清洁领域的技术壁垒。中信建投认为，2021年上半年营收与业绩取得高速增长的主要原因，在于2020年11月公司收购了广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，并开始向地铁沿线的TOD物业提供物管及相关服务。截至2021年上半年末，越秀服务为广州地铁的71个地铁站和25个车辆段和停车场提供物管服务，在管面积达510万方，占公司总在管面积的15%。2021年上半年TOD业务贡献营收1.2亿元，占总营收的12.2%，实现毛利率27.9%，净利率17.3%。

多渠道助力基础物管资源获取，全链条商业运营能力拉升经营效益

在多元业务的拓展与运营方面，中信建投对越秀服务的全链条商业运营能力给予了高度认可。报告指出，越秀服务全链条商业运营能力有助于拉动商管业务提量增效。除了在住宅方面探索创新“全域服务”治理模式，拓展社区升级业务外，越秀服务在研发社区增值服务产品、拓展服务边界等方面不断优化升维，致力于推动多元化、规模化发展，打造全能型城市运营服务商。

目前，越秀服务的项目类型涵盖住宅、地铁物业、写字楼、商业综合体、专业市场、大型展馆、政务中心、工业园和其他城市服务设施等多种业态，拥有车场管理、设备维护、多种经营、餐饮等多个平台，已形成多翼发展的商业模式，有利促进了商管业务提量增效。

中信建投报告数据显示，越秀服务在管理高端商写方面具有很强能力。报告指出，截至2021年6月底，公司商业在管面积达300万方。公司商业在管项目主要包含广州、上海等地的高端商写及购物中心，2020年的写字楼及购物中心平均物业管理费分别达22.8与35.3元/平方米/月，显著高于全国平均的7.1元/平方米/月与6.3元/平方米/月，也明显高于一线城市平均的12.1元/平方米/月与11.5元/平方米/月的水平。

增值服务具备较大提升空间，线上线下双端布局探索物业生态新可能

对于公司增值服务的提升空间，中信建投表示看好。越秀服务通过线下运营的社区商业中心以及线上运营的社区生活服务平台，将社区增值服务、城市服务等各类服务链接起来，为业主提供便捷的社区生活服务与丰富的生活购物选择，进一步探索业务生长空间，释放增长潜力。

线下社区商业方面，越秀服务通过培育“悦汇时光”社区商业品牌，持续扩充服务范围和影响力。现已拥有近100家核心品牌商户资源和超过500家的全品类商户资源；线上社区生活服务平台方面，越秀服务通过“悦秀会”APP，为业主提供一站式生活服务解决方案，满足社区日常生活所需。越秀服务线上线下的双端布局，将持续创造社区生活新体验。

对增值服务领域的探索与拓展也初见成效，2021年上半年，越秀服务的增值服务营收1.84亿元，同比大幅增长210.0%，占总营收的19.3%。

科技赋能、拓展物服链接力智能数字化平台提升运营管理效率

物管行业人力成本持续上升的趋势下，在运营管理效率方面降本增效成为行业关注的焦点之一。中信建投指出，越秀服务针对客户服务、远距设备管理、内部控制、智能场景应用等多方面业务需求，在多个业务场景中搭建多个智能数字化平台，用于改善客户服务质量，同时减少对人力的依赖。

自2010年提出数字化管理战略以来，越秀服务持续扩大人工智能方面的投入，现已建立了覆盖全国项目的集中运营控制管理中心，该项目应用了行业领先“数字孪生”技术，涵盖收入分析、成本动态、服务满意度、设备运行状态及用户画像等智能服务。2020 年4月，公司分别与阿里云、浙江大华股份签订框架合作协议，组建“人工智能实验室”，在社区智慧管理场景中充分发挥了人工智能、大数据、物联网等技术优势，实现了技术替人、技术助人，也使得物管行业从劳动密集型转向劳动专业性，进一步提高服务的标准化。

通过建构以大数据和人工智能等物业管理平台，越秀服务以科技赋能降低人工成本，让服务可以快速复制和标准化复制，使业务进一步提质增效。

（文章来源：证券市场周刊）

文章来源：证券市场周刊