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以下正文：
近日，中国超大、特大城市的名单公布，有人欢喜有人愁！
其中东莞，作为全国14座特大城市之一，位列特大城市第二位，再次引发热议！
立足大湾区，面向深圳，背靠广州，有地理优势、接收资源外溢，自身产业实力不弱、内需强盛，东莞的发展潜力巨大！
要知道，2020年东莞楼市房价涨速很快，在短短一年的时间内，有的地方房价就翻了将近一倍，供不应求！
很多去年没能成功入手东莞的买房人纷纷提问：现在是不是入手东莞的好时机？东莞的发展前景如何？买入东莞需要做哪些准备？
先来说一下我的看法：东莞绝对有价值！可以入手，但不是现在！
2020年，东莞楼市经历了大变革，房价涨幅全国第一，风头无两！
支撑东莞楼市房价猛涨的首要因素，就是东莞人口多、内需旺盛！
近日，国家统计局公布了《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》，东莞成为全国14座特大城市之一，位列特大城市第二位！
现有人口1047万，其中，城区人口有956万，排广东省第三位，人口足够多！
人多还不够，关键人还年轻，能完美托起东莞房价。
在人口分布上，东莞0-14岁人口占比为13.12%，15-59岁人口占比为81.41%，60岁以下人口占比为94.53%！
东莞仅次于深圳，是全国最“年轻”的城市之一！同时，东莞也是所有上榜超大、特大城市劳动力占比最高的城市！
充沛的劳动力带动东莞经济发展，带来人口红利的同时，拉动了东莞房地产的内需。
和全国人民炒深圳不同，东莞去年的房价上涨，本地人的需求占据了大部分。
为什么这么说？因为去年东莞就跟进深圳执行限购，而在年初也不断加码，一二手房纷纷执行限购。
但东莞房价不仅没跌，部分城区房价还在上涨。
这足以证明东莞当下的房价，是有本地市场支撑的。
而且我们早在8月份的文章也分析过，其实东莞房价的上涨，不是全国炒房客，也不是深圳客，而是本地客。
本地有人、有钱，重点还和深圳一样，没地，还真是湾区除深圳以外，比较好“炒”的城市。
根据数据显示，2020年东莞住宅供需比为0.8：1，处于历史低位，供求严重失衡！
总结一句话就是：
东莞有人，而且还是年轻人，这是楼市接盘的底层夯实力。
其次，东莞有钱，东莞的制造业全国出名，2020年GDP 多少，排名全国多少。
最后，人家还缺地，人口多、资金猛，供应还少，你说能不涨吗？
看经济，2020年东莞GDP达9650.2亿，提前一年完成规划目标，即将破万亿！
要人口，东莞人口吸引力指数连续两年位居全国前五，人口吸引力十足。
谈产业，东莞在2000年后的20年间，工业总产值翻了两倍，工业企业数量翻了五倍，两者的增长幅度均超过了珠三角其他城市！
坐拥华为、oppo，到2025年底，东莞将构建起“万、千、百”亿级产业梯队发展格局，形成多元发展、多极支撑的现代化产业新体系。
说地段，还有谁能比它更配得上“临深”的头衔？城际轨道迎来最新消息，深莞惠半小时交通圈不是梦！
东莞的火热得益于深圳的外溢，一批在深圳难上车的买房人涌入东莞，一批坚信东莞可以成为“下一个深圳”的年轻人同样坚定选择这片土地！
东莞目前主要依靠的还是融深、轨道交通和产业更新这三大发展方向，两地楼市的行情基本就是深圳吃肉，东莞喝汤。
背靠老大哥，提升自己的综合实力，东莞这几年的发展状况确实是不错,一片火热。
乘上大湾区规划的东风，而深圳供应又紧张，全国资本转而涌入东莞，东莞土拍市场火热，地价屡创新高，供需价均表现也大幅上扬!
这么看来，东莞真香啊，还不赶紧冲？
欸，冷静，先等等。
东莞，现在处在调控中，想买也得确定你是不是有名额。
作为热门城市，东莞补丁一直在打，目前一二手房均处在限购状态。
2021年2月27日后落户东莞的，要满足落户满半年，并且连续缴纳2年社保。
而非东莞户籍的，要有购房之日起2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社保。
虽然限购不如深圳严格，但也是东莞能表忠心的决策了。
只不过也正因为政策不够严格，导致调控之后东莞的房价并没有多少回调，甚至还有点稳步上涨的意味。
但这对于当前的大环境来说，不是好事，全国核心城市都在严格调控，你却暗戳戳上涨？典型的ZZ不正确。
你现在杀入，如果反手就是一个调控，你不就是那个站在高高岗位上唱“伤不起”的韭菜吗？
大环境冷淡，你却逆势入手，要不得。
何况我们说横盘或微跌的时候，你可以捡漏入场，但东莞显然也不符合现在的情况。
说回文章一开始的问题：
东莞值得买(300785,股吧)吗？
当然！有人口、有产业、有外溢，东莞绝对有价值！
现在是买入东莞的好时机吗？
我劝你，再等等！
东莞从去年的大涨到现在的平稳上涨，房价并没有被控制住，甚至回调的都不多，而去年那波大涨其实已经透支了大部分购买力，现在以投资角度入手东莞，机会成本很高。
其次，不要质疑今年政策的决心，之前几次东莞的调控都太划水了，老大哥深圳的很多重磅政策根本没有学会，比如二手房指导价和参考价，都没有用上，如果房价控不上，有可能这些就来了。
最后，东莞虽然实力很强，但也是和深圳关系最紧密的临深城市，在湾区强势的轮动效应之下，深圳现在的上涨动能都不强，何况小弟东莞，短期东莞也没有什么利好政策或爆发性机会，所以很难再度大涨。
与其高位进入，不如等泡沫稍微挤一挤才进场。
当然，我这是针对外地客想进入东莞的建议。
如果是东莞本地刚需，我建议可以关注新出台的“半价三限房”，价格有优势。
目前东莞不少业主受“二手房参考价”机制即将出台的震动，主动下调报价，在临深的凤岗、塘厦，或是产业出名的松山湖、虎门等地，打新、淘笋，了解市场行情和业主心态，才不至于高位接手，买到最有潜力的房子！
不过还是要提醒一句，在“房住不炒”大基调下，建议所有人做好长持准备。
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（李佳佳 HN153）
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