观点地产网 地产行业把控风险是重中之重，因此“三道红线”将房企投销比不超40%纳入监管，这将不少杠杆过高的企业从悬崖边缘拉回，也强制让部分努力登山的企业来个“中场休息”。
这是政策的要求，企业在收缩战线，减少公开市场、收并购等大资金占用的同时，也寻找一些股权项目上的合作，而招商蛇口(001979,股吧)在放缓公开市场拿地后亦有了新的动作。
据观点指数近期1-8月房地产企业新增土地储备报告指出，以权益金额算，招商蛇口的目前拿地金额排名第六，金额约超700亿元。
据招商蛇口公布的数据，其在上半年度包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出496.65亿元，同期权益销售额为950.16亿元。
所以最明显的感觉，招商蛇口进入下半年拿地速度慢了。事实也是如此，上半年其每月平均都有着双位数的土地购入，而到下半年，每月平均仅6块地左右的水平，几乎减半。
但招商蛇口并未完全停下脚步，除了此前报名参与深圳第二轮集中供地，近日该公司通过股权合作，进入了金地、旭辉、首开此前共同拿下的北京项目，以此来拓宽自己的土地储备。
溢价入北京项目股权
这是一条工商信息变更所透露出来的消息。
10月8日，北京金旭开泰房地产开发有限公司的股权结构发生变更，新增股东招商局地产（北京）有限公司，持股比例为25%。
按照工商信息显示，招商局地产（北京）有限公司是由招商局蛇口工业区控股股份有限公司持股90%，深圳招商房地产有限公司持股10%。
而标的公司原由北京宏远慧业科技有限公司、北京首都开发股份有限公司以及北京兴诺咨询服务有限公司分别由持股33%，34%，33%，三家公司分别对应金地、首开、旭辉。而在招商蛇口入股后，四家企业分别持有标的公司各25%的股权。
据观点地产新媒体了解，在4月14日，北京产权交易所披露标的公司拟引入新公司的公告。标的公司将实施企业增资，拟募集资金对应持股比例或股份数25%，拟募集资金金额不低于3.06亿元。
当时主要财务指标显示，截止2021年2月28日，北京金旭开泰房地产开发有限公司营业收入为0，净利润-0.24万元，资产总计36.29亿元，负债总计27.29亿元，所有者权益9亿元。
彼时公告显示，募集资金用于增强公司资本实力，增强企业竞争力，满足房地产项目开发资金要求，增强企业市场运作及拓展能力，支持公司的持续快速发展。
据了解，金旭开泰主要持有的资产是2020年12月14日，首开+旭辉+金地以35.02亿元+4%自持竞得北京朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-611地块。该地块建设用地面积2.66万平方米，规划建筑面积≤74507平方米，土地用途为R2二类居住用地，起始价33.84亿元。如今，项目方案已经公示。
值得注意的是，当时该地块吸引了包括华润+城建、阳光城(000671,股吧)、招商、远洋、旭辉+首开+金地等5家企业和联合体参与竞拍，招商对该地块亦存在不少的想法。
但是相比于当时独资拿地，此时通过合作进入虽然可能存在一定溢价，但所需承担的资金压力已经下降不少。
以标的公司2月份负债数据计算，招商蛇口进入所需负担的债务为6.82亿元，加上股权价格3.06亿元，总资金成本为9.88亿元。虽然对比起土地成交价1/4的价格8.755亿元有所溢价，但相比于全部负担的土地价格35.02亿元以及未来所需要承担的建设成本，资金压力已经大大降低。
曲线拓储与规模需求
如何满足自身规模扩张的需求，又能满足监管的要求，是当下招商蛇口所思考并要解决的问题。
毫无疑问，招商蛇口自身具备一定的加大杠杆扩张规模能力，按照其最新公布的数据，其截至2021 年 6 月末，剔除预收账款后的资产负债率 60.26%，未剔除预收账款的资产负债率 69.45%，净负债率 34.74%，现金短债比 1.35。
换而言之，招商蛇口财务比较健康。同时其具备行业内具备竞争优势的融资成本。据招商蛇口公布的数据，2021年上半年综合资金成本为4.6%，较2020年末的4.7%再降0.1个百分点。
在财务健康的同时，招商蛇口亦有规模扩张的需求。据总经理蒋铁峰年初的表述，今年招商蛇口的销售目标是3300亿元，比2020年实际增长接近20%。但当时招商蛇口所披露的可售货值是2300亿元，据离完成全年销售任务是有一定距离的。
蒋铁峰当时指出，完成全年的销售目标是需要今年新增项目入市来帮助达成。同时他表示，未来招商蛇口的目标每年稳步逐步提升，维持在每年双位数增长速度。
这点从招商蛇口上半年的拿地力度上便可以看出一二，在2021年上半年，该公司每月分别斥资98.94亿元、110.91亿元、27.39亿元、264.47亿元、189.5亿元、118.69亿元用于土地扩张。
值得注意的是，其中3月份仅有27.39亿元，或因为彼时土地出让“两集中”政策刚刚推出，公开市场基本处于无货推售的情况。
而随后的二季度，随着22个城市陆续开始推出地块，招商蛇口的拿地力度明显提升，其抢在了第一时间，夺取足够多的发展资源。按照观点指数的报告，招商蛇口仅在上半年，便已经新增了超过2000亿元的土地储备。
但很快，市场上传出受“三道红线”监管的企业，投销比不能超过40%的消息，该消息也成为房企们中报业绩会上每一家都会谈及的内容，只是多数会表态目前尚为踩中标准，依旧还有额度。
因此，当时间转到三季度，招商蛇口在土地扩张上的力度锐减，其单月分别在土地购置上花费40.8亿元、53.3亿元、65.89亿元。这与上半年的高强度拿地形成了鲜明对比。
在第二轮集中供地中，已经鲜有招商蛇口获地的消息传出，以大本营深圳的情况来看，其报名参拍的地块便仅有4宗，远远低于金地、中海、保利置业等企业。
看来，由于直接拿地所占用的资金数额庞大，招商蛇口已更多将眼光放在了入股合作上。除了此次入股北京项目，在9月份，招商蛇口还通过旗下子公司招商局置地，入股了卓越在广州黄埔的地块。
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