楼市降价了，房产大V和中介们，几乎所有人都在说抄底。
现在这行情，有机会抄底是真的,但问题是：
那么多城市在降价，哪里是真的到底？要抄哪里的底？
上个月我们考察了很多区域，比较之后我们发现，如果要抄底，在一线城市，有一个最有确定性、最值得抄的底——广州
为什么是广州？
因为它是一线？因为它是最富省份的省会？都不是。
我的理由有三个。
第一，广州的楼市政策在放松。
既然说要抄底，那这个城市的入场门槛就不能太高、限制也不能太严！
而当下的广州，楼市政策确实在放松。
前两周，广州就传出了二手房指导价政策松动的消息。
而在现实的市场中，根据当地的中介描述，广州一部分银行确实会绕过指导价，直接按照成交价贷款，广州的信贷相比前几个月已经在放松。
与此同时，广州对开发商的预售资金监管也在放松。
在最新的《广州市房屋交易监督管理办法》中，广州降低了商品房预售款的留存比例。
这意味着，广州的楼盘能把更多的预售资金放在其他地方盘活市场，勒在房企脖子上的绳子也在稍稍放松。
看得出来，逐步放开限制是广州楼市的大趋势。
第二，广州的房价已经到了底部。
大家都知道广州的新房的价格在跌，但怎么判断现在的价格就是底部呢？
很简单，你看调控政策收紧、开发商下调价格之后，广州的新盘成交量回升的有多快。
8月份到谷底，9-11月份逐渐回升，从6711套涨到了8761套，接近年初的水平。
如果降价之后成交量没有反弹，就说明市场认为这个价格依然虚高，购房者会继续观望，那么价格就还有下调的空间；
与之相反，现在降价之后成交马上有反弹，这说明什么？
说明此刻的购房者认可这个市场价，有了销路的开发商肯定不会再降价、打折。
这个时候不是价格底部，什么时候是底部？
第三，广州市场在回暖，价格马上会回调。
一线城市的机会稍瞬即逝，广州当下这个价格低谷，不会维持太久。
在广州考察期间，我关注到几个现象：
首先，不少新盘热度非常高，一部分新盘，即便是在周五，人流量也非常大。
比如上周开盘的广州网红盘——番禺越秀星寰，开盘当天我们去了，进了销售中心才发现，这压根不是在看房，而是在看人，整个营销中心人满为患、热度非常高。
越秀星寰开盘到晚上还是有很多人
前面已经提到了，新盘只要有热度不愁卖，开发商就不会继续降价，这是其一。
其次，在考察过程中，我们就已经发现有一部分新盘开始收回折扣，而就在这两天，广州就有14个新盘几乎同一时间集体收回优惠。
图源：广州楼市发布
要知道，开发商对市场、对政策最为敏感，它们不会随随便便定价。
政策只要稍稍放开一道口子，开发商马上就会做出反应，收回降价优惠只是一种方式，还有一部分开发商，为了等价格回暖，本来下个月准备开盘的新盘硬是要拖到明年。
市场热度回暖、开发商预期提升，这意味着广州的新房价格反弹，已经不远了。
在价格反弹之前，现在，就是广州新房抄底的最后机会。
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广州，最值得看好的是哪里？
跑了整个市场之后，我认为是——黄埔科学城
为什么是黄埔、为什么是科学城？
总结来说有4个原因。
首先，黄埔科学城处于广州未来城市发展的中轴
结合大湾区的发展，广州未来城市规划中最重要的方向是什么？东进！
广州核心区东进的第一站是哪里？黄埔！
东进战略下，从天河珠江新城往东延伸到广州金融城、琶洲，再往东到黄埔的鱼珠CBD、科学城和知识城，广州有一条清晰的产业中轴，也是整个广州发展(600098,股吧)最有爆发力的区域。
其次，科学城的产业实力强。
南方电网、雪松、创维、宝能、日立IT、多益网络等企知名业总部都聚集在科学城。
还有穗港科技合作园、生物安全创新港等专攻生物安全、生物医药、人工智能产业的产业园区。
除此之外，到2023年，科学城还会力争建设1个以上大科学装置、10家以上中科院系列科研院所，进一步提升科研能力。
如果你觉得这些企业你看不懂，都不能直接说明科学城的产业实力。
那看看下面这组数据：
论GDP，黄埔创造了全市40%的工业产值、15%的地区生产总值和17%的税收，其中，经济实力全区第一的科学城做主要贡献
科学城累计落户了138家500强企业、66家上市公司，位居全市第一；
科创板上市公司7家，占广州全市的70％。
科学城支撑广州开发区成为GDP、固定资产投资、财税总收入、税收收入、利用外资、工业产值等总量位居全国开发区第一
说科学城是广州科创最活跃、最有实力的区域，毫不为过。
第三，政府在黄埔的投入很大。
一个没有发展概念、政府无心倾斜资源的地方，政府是不会投资的。
换言之，政府敢于投入的地方，必然是有产出的地方。
广州在黄埔投入了什么？
首先是旧改。
黄埔共计有66条旧村改造项目，而科学城片区的重点旧村改造项目有28个，是黄埔三大片区中旧改村最多的一个片区。
黄埔旧改项目位置图
科学城的旧改投入能有多大？
预计到2022年底，科学城旧改将拆除房屋1134万平，开工1302万平，竣工349万平，总共的固定资产投资达到582亿元。
这500多亿的投资，是广州给予科学城的确定性。
除了旧改，还有交通轨道。
在轨道方面，科学城现在已经有了6号线和21号线，未来规划中，科学城还会有5条建设的地铁线穿行，包括：
5号线东延线、南北走向的7号线二期、6号线东延、37号线和延申到东莞的28号线）
图源：广州地铁
除了地铁之外，科学城还规划会有区内的3条有轨电车线路：有轨电车1号线、2号线和5号线。
有轨电车可以接驳地铁，也就是说即便是在地铁没有光顾的区域，也可以通过有轨电车和地铁连接。
经过这一轮交通基础设施的投入之后，整个科学城都会在轨道交通的覆盖范围。
最后，最最关键的一点，是价格。
黄埔科学城的新盘现在是限价的，
一提到限价你想到什么？熟悉大湾区楼市的朋友一定会想到深圳的倒挂。
没错，黄埔科学城和深圳一样，新房和二手房价格倒挂。
二手房市场价达到5-6万/㎡，新盘价格只有3-4万/㎡，有1-2万/㎡的倒挂空间。
而且科学城有不少二手楼盘有指导价，买的成本很高，现在买低价的新房，买到就是赚到。
而除了倒挂，更重要的是前文提到的——科学城新房已经降价。
科学城的新房降了多少？
考察中我们看到：
降得比较多的，比如靠近6号线香雪站的一个新盘，去年卖4.2-4.5万/㎡，现在降到了只要3.68万/㎡；
稍微降得少一些的，比如靠近21号线水西北地铁站的新盘，去年卖的是4万/㎡，现在开盘价格也要3.6-3.8万/㎡，小户型80多平总价只要300万。
总结来看，即便是降价少一点的楼盘，单价大概也能降3000-4000元/㎡；
降价多的楼盘，降价幅度能达到7000-8000元/㎡
这样的降价幅度、这样的倒挂空间、加上处于广州核心发展中轴的地段和300-400万的资金门槛，这样的条件在哪能找？
我们看遍广州，发现番禺的价格确实很便宜，白云有些新盘的户型确实很好、荔湾部分楼盘的居住舒适度也确实很不错......
但最后一比较发现：还是黄埔、还是科学城最香。
所以，趁着价格还没开始回调、趁着折扣优惠还没结束，抓住现在楼市政策放松的机会，赶快抄底一线的价值区域！
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（张泓杨 ）
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