李宇嘉：楼市出现的新现象，需要降低LPR

1月17日，央行网站发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元公开市场逆回购操作。两者双双下调，均下降10个基点。具体来看，央行运用MLF工具投放流动性7000亿元，期限1年，利率为2.85%，降息0.1个百分点；7天逆回购投放1000亿，利率2.1%，降息0.1个百分点。

广东省住房政策研究中心首席研究李宇嘉分析认为，1年期LPR会下降，延续12月走势。

LPR由18家报价行按央行公开市场操作利率（主要是MLF利率）加点形成的方式报价，MLF是LPR的参考利率，MLF下降了，LPR也会下降。当然，这次降低的是1年期是MLF，1月20日1年期的LPR也会下降，延续12月走势，在PPI-CPI存在剪刀差，实体企业投资积极性不足，贷款需求下降，银行贷款供给也在走低的情况下，除了降准，还需要通过直接降息，降低银行负债成本，降低借款成本，才能将实体经济贷款供需激活起来。

他认为，预计5年期LPR大概率下降。一是按揭供需关系不紧张了。至于5年期的LPR，也要由18家报价行报价，去掉最高和最低报价后由算术平均的方式计算得出。由于近期商品房销售量下降，对房贷额度的需求下降，加上近期按揭大行房贷额度增加，房贷供需关系没那么紧张了，所以5年期LPR也会下降。二是稳定楼市的重要性上升，贷款额度在增加。近期，稳字当头、稳中求进，成为2022年经济工作、宏观调控的主基调，而且从经济展位上升到政治站位。国家也多次强调，满足合理住房需求，前期过于紧张的按揭贷款政策要适当纠偏。因此，按揭贷款增加，这是必然的趋势。由此，驱动5年期LPR下降。

针对降息对于楼市的影响，他认为，当前楼市出现的新现象，需要降低LPR。12月20日发布的LPR，非对称降息，1年期的下降了，而5年期的并未下降，目的是传达明确的信号，希望资金往实体经济走，不希望降低5年期LPR，传递错误的信号（托底地产）。但进入1月份，刚刚发布的2021年全年数据显示，12月份开发投资、新开工、土地购置、商品房销售等，都出现了跌幅明显加大的现象，已经冲击到了“三稳”，冲击到了行业稳定和国民经济稳定。从数据看12月份，投资增速从-15.6%扩大至-24.1%；开工从-21%扩大至-31.2%；土地购置从-12.5%扩大至-33.2%；开发商资金来源，从-7.0%扩大至-13.9%。如果不是上半年楼市好，估计全年数据很难看了。12月居民信贷新增3716亿元，同比少增1919亿元，主要是因为，10-11月份按揭正常化，前期积压的按揭贷款逐渐释放殆尽，但市场需求较为孱弱，新增按揭需求并不大，导致贷款下降，12月商品房销售反弹趋势也不如11月大，迫切需要降低贷款利率，降低按揭成本和月供，从而激励购房者入市。

最后他判断，不管是1年期LPR，还是5年期LPR，都可能进入下降周期，特别是1年期LPR。至于5年期LPR，纯碎是为了稳定楼市，并通过市场需求端稳定，降低开发商信用风险，从而稳定整个行业。从而，5年期LPR下调具有调控和稳定的作用，相比直接降低按揭杠杆率，副作用没那么大。

（蒲莎莎 ）