营收达到110亿元 龙湖智创生活更新招股书等待上市时机

7月7日，龙湖智创生活首份招股书因期满6个月失效。根据港交所要求，“失效”后的3个月内可通过更新资料延续原申请，当日晚间，龙湖便再次向港交所递交招股书，更新了近期多项财务数据。

龙湖集团对界面新闻表示，公司上市进程仍在按计划推进，更新提交上市申报材料是公司主动、理性、积极的选择。第一次呈交的申请资料失效，不会影响现有的上市计划。

据最新招股书披露，截至2022年4月30日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积超4.8亿平方米，在管面积2.74亿平方米，较去年底增长分别增长4000万平方米、2400万平方米，相当于一个小型上市物企的体量。

其中，位于一二线城市的物业管理服务项目面积为1.85亿平方米，占比约75%。在管理规模不断扩张的情况下，高量级项目占比依然维持较高水平。

住宅及其他非商业物业在管面积为2.47亿平方米、购物中心在管面积为970万平方米、写字楼及其他商业物业在管面积为1700万平方米。在商业运营服务板块，截至2022年4月30日，龙湖智创生活向62个购物中心提供商业运营服务，较去年底增加2个，管理面积增加22万平方米，管理服务内容包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等。

营收方面，龙湖智创生活于2019年、2020年及2021年录得收入分别为43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元，涨幅分别为48.04%、70.93%。

今年前4个月，其录得营业收入为40.6亿元，同比增长38.6%。 毛利约11.07亿元，同比增长约47.22%，归母净利润约5.44亿元，同比增长约70.9%。

龙湖智创生活表示，该增加主要是由于住宅与其他非商业的物业管理服务，以及商业运营及物业管理服务分部收入均有所上升，及规模经济效应增强和有效的成本控制措施。

作为龙湖集团(00960.HK) 所拆分的物业管理及商业运营板块，龙湖智创生活最大客户即为龙湖及其联合营公司，2019年、2020年、2021年及2022年前4个月，来自最大客户的收入分别约6.66亿元、15.3亿元、32.7亿元及10.88亿元，分别占龙湖智创生活总收入的15.2%、23.7%、29.6%及 26.8%。

同拆分上市的物企一样，龙湖智创生活作为“物管+商管”轻资产运营平台，积极寻求第三方外拓，减少对集团的依赖度，截止4月底，住宅物业管理服务项目来自独立第三方项目的在管面积占比达到62.2%，自身造血能力增强。

但从客户来源来看，龙湖的住宅物业因主要为一线及二线城市中高档住宅物业，具有较高费率，独立第三方开发的项目毛利率通常较低，原因是在龙湖智创生活接管之前采用的运营系统不够先进，致使物业状况维护欠佳及在接管之后产生较高的翻新及升级费用。

据了解，龙湖智创生活向第三方提供物业服务主要以包干制收费模式，当收费不抵运营成本时，会因无法向客户收取差额而会出现损失。截止今年4月底，龙湖有155个按包干制收费模式管理的项目录得亏损金额3000多万。

这就意味着如果其未能提高物业管理收费水平，毛利率可能会受到不利影响。龙湖智创生活对此表示，可能会尝试不同措施降低成本，以减少差额，但考虑到服务质量、客户意愿，未必能顺利落实。

不过亏损项目占比较少，无论从合约面积、在管面积还是营业收入方面看，龙湖智创生活的规模在物业企业中均排名靠前。中指研究院此前估计，其成功上市之后，有望成为港股总市值第二大的物业服务企业。

也是基于其体量，在今年1月7日递表之前，龙湖就屡被问及是否会分拆物业板块上市。回头来看，龙湖智创生活今年赴港IPO并不算好时机，今年以来，仅有4家物企成功上市，除了金茂服务(0816.HK)外均经过二次递表环节。

其实早在今年4月份，就有消息称，龙湖智创生活上市有关计划已获港交所批准。龙湖集团方面当时的回应是：一切以公司公告为准。

“龙湖智创生活此次招股书失效，并第一时间更新递交招股资料，大概率是公司主动放慢上市节奏，毕竟现在的市场环境对上市公司估值并不十分友好，想等一个稍好的时机再上市，是理性有耐心的决定。”有知情人士对界面新闻透露。

（文章来源：界面新闻）

文章来源：界面新闻