新股前瞻|深业物业再递表：聚焦大湾区 多元业态助力业务均衡发展

2023年上半年，从规模与营收增速来看，物业行业总量都有所放缓。资本市场表现来看，多家物企递交IPO，资本市场热度有所回暖。

8月25日，深业物业运营集团股份有限公司（以下简称：深业物业）再次向港交所主板提交上市申请，中金公司、中信证券和建银国际为其保荐人。据悉，该公司曾于2023年2月24日向港交所主板递交过上市申请。此次“二进宫”，深业物业能否顺利IPO呢？

深耕大湾区

营收呈增长态势

深业物业深耕大湾区，足迹正在不断覆盖中国市场。截至2023年6月30日，该司的总签约建筑面积约为7560万平方米，在管项目总数为480个，总在管建筑面积约为7180万平方米，覆盖中国47个城市和14个省份。

随着在管建筑面积的不断扩大，深业物业的营收呈现持续增加态势。2020年2023年上半年（以下简称：报告期内），深业物业实现营业收入分别约为18.38亿元(单位：人民币，下同)、21.52亿元、23.48亿元、12.84亿元。从今年上半年业绩数据推断，深业物业的年增速或保持相同水平。

当然，这与大环境有关，受房地产调控影响，物企经营亦受到一定冲击，综观目前已披露中报的物企，接近三分之一出现同比增速下滑。

数据显示，2018年至2022年，中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入由5671亿元增长至8701亿元，复合年增长率为11.3%。自2022年起。市场判断，未来五年内整体市场复合年增长率为8.5%。

按照区域划分，大湾区是其核心收入来源。报告期内，来自大湾区的收入分别为12.97亿元、16.29亿元、18.29亿元及10.25亿元，分别占相关期间总收入的的70.6%、75.7%、77.9%及79.9%。

就在管建筑面积来看，报告期内，公司在大湾区的在管建筑面积分别合共为2690万平方米、3700万平方米、4590万平方米及4950万平方米，分别占其总在管总建筑面积的57.7%、63.0%、67.1%及68.9%。可见大湾区深耕，成效显著。不过，区域集中过高这或将限制其全国化扩张的动作。

从利润端来看，2020年至2023年上半年，深业物业实现净利润分别约为1.05亿元、0.75亿元、1.21亿元、0.83亿元，2021年公司已出现增收不增利现象。毛利分別为2.78亿元、2.79亿元、3.38亿元及2.02亿元，毛利率分別为15.1%、13.0%、14.4%及15.8%。符合行业发展趋势。

值得关注的是，深业物业的毛利率还是靠关联方的拉动。其在招股书上明确表示，深业物业向关联方提供服务的毛利率高于向独立第三方提供服务的毛利率。

报告期内，向关联方提供服务的毛利率分别为23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向独立第三方提供服务的毛利率分别为9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。

令人欣慰的是，深业物业靠“薄利多销”的打法，独立性日益凸显。报告期内，公司来自独立第三方的收入占比分别为56.5%、58.7%、58.5%、59.0%及59.9%，上升趋势明显。

多元业务助力

行业前景仍可期待

深业物业的业务板块可分为城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三大部分，业务全业态覆盖。截至二零二三年六月三十日，深业物业管理256个城市及产业园项目、162个住宅物业管理项目和62个商业物业运营及管理项目。

2020年至2023年上半年，城市及产业园服务收入增长迅速，从2020年的6.43亿元增长2022年的10.20亿元，成长为公司的第一大营收主业，占总营收比例43.5%；同一时期，住宅物业管理服务营收从2020年的7.14亿元增至2024年的7.66亿元，营收占比从38.9%下降至32.6%；商业物业运营及管理服务从2020年的4.81亿元增至2022年的5.62亿元，营收占比从26.2%下降至23.9%。整体来看，公司各项业务收入占比较为均衡，并未出现过于依赖某项营收的情况。

从三大业务毛利率表现来看，报告期内，城市及产业园服务毛利率分别为7.5%、8.4%、11.5%及12.4%，呈现增长态势；住宅物业管理服务毛利率分别为15.4%、11.5%、9.6%及9.6%；商业物业运营及管理服务毛利率为25.0%、23.0%、26.2%及30.3%，毛利率波动较大。

根据智通财经APP了解，深业物业城市及产业园服务业务规模扩张较为迅速背后，离不开独立第三方物业开发商群体扩大。

五大服务系列、深业商管及深业技术支持等共同打造丰富的品牌组合，联合优质的服务加快了深业物业的市场扩张。此外，公司的国有化背景及广泛运用数字化管理等加持为业务的管理和建筑项目的增长奠定基础。

截至2023年6月30日，公司的业务管理项目保留率为96.8%，2020年至2022年一直维持在90%以上的高位，说明客户的信赖度较高。

从行业发展规模来看，2022年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到353亿平。随着房地产市场、购物中心运营服务市场、城市服务市场的进一步发展，预计全业态物业管理、商业运营及城市服务市场的总收入将持续增长。2027年，预计总收入将达到人民币13106亿元，2022年至2027年的复合年增长率为8.5%。

就竞争地位而言，前五大国有全业态物业管理、商业运营及城市服务公司占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入约3.9%。于2022年，公司按收入计排名第五，占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入约0.3%，尽管规模尚小，但背靠国资委，壁垒深厚，有望获得更大发展空间。