万亿商业房贷将于24年前到期 美联储利率决定或将导致违约潮

随着美联储可能将其政策利率保持在近22年的高点直至明年，对大量投资于办公物业的区域银行来说，他们所创造的到期债务成为一颗定时炸弹，特别是如果美联储决定维持其当前的政策利率。

咨询公司West Monroe的高级合伙人Tom

Collins指出，“银行最担忧的领域是办公空间”。他还表示，如果利率保持高位，“借款人将面临一个艰难的决定，即是重新融资还是违约”。

在预计将有1万亿美元的商业房地产贷款将在2024年前到期的背景下，吸引更多员工返回半空的办公楼成为一个挑战。虽然租户们并不吝惜签约支付高档写字楼的高昂租金，大城市金融区内一排排低档写字楼的情况却并非如此。

美联储将于周二召开为期两天的政策会议，市场对利率保持稳定的预期很高。

央行的加息使房东的处境更加复杂，写字楼的新债务看起来不再便宜，也不再充裕。硅谷银行和签名银行在3月份倒闭，存款纷纷流向其他地方寻求收益，因此地区性银行也缩减贷款。

来自华尔街的贷款量也一样萎靡不振。根据高盛的数据，截止到8月底，今年仅产生了略多于100亿美元的“管道”或多借款人商业抵押贷款支持证券交易，这是自2008年以来的最低点。代表抵押贷款利率的票息已攀升至7%以上，为2000年代初以来的最高水平。

Collins并不认为更多的区域银行会倒闭是一种清算，但他确实预见到那些在城区拥有大量B级和C级办公楼的贷款机构将遭受痛苦。

他指出，银行可以通过加快贷款修订的速度来帮助借款人保留财产，来减轻即将到来的债务压力，但他也预计贷款机构将需要增加贷款销售、减记和合并或收购。“毫无疑问，会有一些私募股权和其他投资者对购买这些贷款感兴趣，将其从银行的资产负债表中剥离出来。”

他补充称：“显而易见的问题是以什么样的折扣?我认为投资者会等到事态更加严重时才尝试获得更好的交易。”

相对稳定的酒店、工业和其他物业类型的表现已经减轻了银行对办公楼的敞口。但Collins表示，如果利率保持高位并且经济出现衰退，这些部门也可能面临挑战。

在美联储会议召开前夕，10年期美债收益率接近4.32%，处于16年来的高点，而与政策相关的2年期美债收益率接近5.06%。

根据跟踪商业抵押贷款支持证券市场的Trepp的数据，8月份写字楼问题加剧，债券交易中贷款的特别服务率达到7.72%，而所有物业类型的特别服务率为6.67%。一年前，问题办公楼贷款的利率为3.18%。

Collins称：“如果我是投资者，我会对此保持耐心，因为我可以想象，价值只会下降。”