第四单保租房REITs、首单市场化机构运营的保租房REITs获批。
11月1日，华夏基金华润有巢租赁住房REIT（以下简称“华润有巢REIT”）正式获得证监会发行批文，保租房REITs即将迎来新成员。
记者走访华润有巢REIT的基础设施项目——上海有巢国际青年社区了解到，社区有5栋楼，1264间，目前入住率保持在95%以上，主要租客为9号线上班族和松江区企事业单位人员。
专家表示，通过发行保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金产品，可以降低企业的融资压力，降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险，从长远来看，有助促进房地产市场的平稳健康发展。
保租房REITs迎来新成员
据募集资料显示，华润有巢REIT为产权类REIT， 基础资产是上海市松江区泗泾镇及松江工业区东部园区的保障性租赁住房，目标募集金额为11.2亿元，基金存续期为67年。
今年9月22日，华润置地发布公告，拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，预计公募基金将募集人民币11.2亿元。当日，华夏基金华润有巢租赁住房REITs提交申报并获得受理。
与此前3只保障房REITs的原始权益人均为地方公共部门下属的住房保障企业不同，华润有巢租赁住房REITs是以住宅开发为主业的房地产企业，本次华润有巢REIT获批，华润置地有望成为首家涉水公募REITs市场的典型房企。
以11.2亿元作为募集资金规模测算，预计本基金2022年7-12月和2023年的分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）分别为4.32%（年化）和4.41%。
8月16日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT首批三只保障性租赁住房REITs正式发售。根据公告测算，三只产品预计募资总额约38亿元，1220亿机构资金疯抢。8月31日，三只REITs正式上市，当日开盘均涨停，涨幅达30%。
而随着华润有巢REIT的获批，保租房REITs即将迎来第四位新成员。
探访有巢泗泾项目
华润有巢REIT底层资产是由有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。
11月2日，记者来到了有巢泗泾项目。
泗泾处于松江老城和上海市区的中间位置，是上海“睡城”之一，地铁九号线在松江南站和浦东新区曹路镇区间运行，是连接泗泾和上海市区的大动脉。从泗泾出发，向东六站到达漕河泾开发区，腾讯、字节跳动、网易、米哈游等知名互联网企业均坐落于此；向东九站到达徐家汇，这是上海西南城市中心、传统核心商务区。因此这条线路聚集了大量的上班族，据上海市交通委员会统计，泗泾站以23977人次位居2020年工作日早高峰进站客流量榜首。
走出泗泾地铁站，沿着泗陈公路向东北方向步行约两公里到达有巢泗泾社区。
有巢国际公寓社区大门 记者 摄
以9号线为界，泗泾被划分为南泗泾和北泗泾，有巢泗泾项目位于北泗泾。长期以来，北泗泾开发不足，基础设施建设相对落后。记者注意到，有巢公寓的对面还是农村和稻田。不过，在一片田园风光下，公寓显得格外气派和现代。公寓大门南侧沿街的店铺中，理发店、餐厅和便利店已经开业。
大门南侧沿街店铺 记者 摄
工作人员告诉记者，公寓自从去年6月份开业以来，入住率基本保持在95%左右，租户主要是9号线上班族以及在松江区企事业单位工作的年轻人。虽然社区离地铁较远，但配备了直达班车。
据了解，目前，有巢公寓建有约1200间房，三种户型，一室（33平和35平两种）、一室一厅和两室，房屋均为统一装修，配有必需的家电家具。一室户最低租金为2288元，相比泗泾租房的市场价，并不具备非常大的竞争力，不过，综合居住体验、房屋质量，这个价格对于租客依然具备较强的吸引力。
一室一厅样板间 记者 摄
另外，该公寓为长三角G60科创走廊人才公寓，租客满足一定条件，比如就业单位为松江区重点企业，可以申请租房补贴，每月900-1500元不等。
华夏基金介绍称，受益于上海市和松江区产业蓬勃发展、新市民及新青年等人口的净流入，两项目凭借优质的产品品质、物业运营管理服务、齐全的社区生活配套，以及纳保后具有市场竞争力的租金水平，自开业以来出租率稳步提升，经营状态稳定。截至2022年9月30日，两项目出租率约为94%，实现了良好出租率及稳定经营。同时，有巢住房租赁作为原始权益人拟自持REIT34%的份额，具有保障项目运营稳定、获得长期收益的内生动力。
金融工具支持租赁住房市场
近年来，在“房住不炒”定位下，国家针对发展保障性租赁住房的文件相继出台，要完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，解决好大城市新市民、青年人等各类群体的住房问题。
党的二十大报告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产行业未来的发展方向，指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
但是，现阶段租赁市场租售比低，租金回报率不高，租赁企业尚未形成成熟的盈利模式，纳入保障性租赁住房后租金标准管控将进一步压缩企业盈利空间，影响市场主体的积极性。而保租房公募REITs的落地有利于提高市场化企业的参与积极性，有助于增加保障性租赁住房供给。
2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，全国保障性租赁住房（简称“保租房”）建设明显提速。以REITs为代表的投融资工具，积极践行“盘活存量资产，扩大有效投资”的使命，为我国保障性租赁住房、公租房行业的证券化提供更多的经验，更好地服务实体经济。
今年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。
5月27日，证监会与国家发改委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》，支持条件成熟的地区推出保障性租赁住房REITs项目，正式启动相关试点工作。
专家表示，通过发行保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金产品，可以降低企业的融资压力，一定程度上改变目前行业以传统债务为主的融资方式，降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险，降低政府及企业的债务负担，从长远来看，有助促进房地产市场的平稳健康发展。
华夏基金表示，通过REITs上市和未来的持续扩募，募集市场化资金，建设更多的高质量保障性租赁住房，正是积极响应“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策号召。以华润有巢REIT为代表的基础设施REITs正在成为助推优质保障性租赁住房实现高水平运营、可持续发展的重要金融工具，将促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展，引导各方合力筑巢，保障人民安居乐业。
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