北京2023年首场土拍冷热分明：央国企是主角，越秀“再北上”59亿夺两地

2月7日-8日，北京2022年第五批次集中供地开拍，也开启了2023年首场土拍。

此次土拍共出让6宗宅地，其中3宗触顶、3宗底价，“冷热分明”，总成交132.09亿元。6宗地共吸引了20余家企业参与竞逐，但仍以央国企为主，20多家参与企业中仅有京东和龙湖两家为民企；此外，厦门国贸、建发、越秀等南派国企也进京抢地，越秀以59亿元拿下石景山和昌平两宗热地，成为全场最大赢家。

3宗地底价成交

此次6宗地各有看点：

通州梨园、亦庄新城、房山高教园等3宗地均收到一次线上报价，因此以底价成交，3宗地总成交价58.72亿元。

其中，亦庄新城F1R-1等地块被京东以31.12亿元底价收入囊中，楼面价约1.6万元/平方米；通州梨园6015、6016地块被新城基业（通州国资委100%持股）以10.4亿元底价摘得，楼面价约1.56万元/平方米；房山高教园地块被中建智地以17.2亿元竞得，楼面价约2.2万元/平方米，这也是中建智地四度落子良乡。

虽以底价成交，但上述3宗地均位于北京当前着力发展区域。北京链家研究院高级分析师岳微认为，亦庄核心区亦庄新城地块紧邻京东集团，涉及用地种类复杂，包含较大体量且需自持的综合性商业金服用地，主要定位亦庄产业园内工作人群的居住需求，京东底价竞得此地块既有自身打造综合产业园方面考虑，也有利于区域职住平衡目的实现。

通州梨园地块由于需配建近5000平方米公共设施并自持商办综合体，对拿地企业的稳定性、资金、开发能力均有较高要求，最终由通州国资新城基业拿下。

而房山良乡地块则全部为住宅用地，居住属性纯粹。最终由在房山区具有丰厚开发经验的中建智地竞得，有利于该企业进一步深耕区域，提升整体板块价值。

3宗地引激烈竞逐

由于收到多次线上报价，朝阳小红门地块、石景山苹果园地块及昌平信息园二期地块，于2月8日进行现场竞价，确认最终归属。

其中，石景山苹果园地块吸引了越秀、建发、厦门国贸、招商、首开、中海6家房企及联合体报名竞拍，起始价22.6亿元，起始楼面价约3.75万元/平方米。地块在第19轮触及土地合理上限价格，转为现场竞报现房销售面积。

最终石景山苹果园地块由越秀以25.99亿元+1.5万平方米现房销售面积竞得，楼面价约4.86万元/平方米，溢价率15%，销售指导价7.48万元/平方米。

朝阳小红门地块吸引了中建东孚、建发、厦门国贸、首开、保利、龙湖、建工、中建信和、华润置地、金茂等10家房企报名竞拍，起始价12.4亿元，起始楼面价约4.11万元/平方米。地块在第13轮触及土地合理上限价格，转为现场摇号方式确定竞得人。

最终朝阳小红门地块由中建东孚以14.26亿元竞得，楼面价约4.73万元/平方米，溢价率15%，销售指导价8万元/平方米。

最受关注的昌平信息园二期地块共吸引了中建玖合、越秀、城建、建发、厦门国贸、招商、首开、中建智地、中海+未来科学城、金茂、华润置地、建工、中铁、中能建共14家房企及联合体参与竞拍，起始价28.8亿元，起始楼面价约2.82万元/平方米，经过16轮争夺，地块触及合理上限价格，进入竞报现房销售面积程序。

最终地块由越秀以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积竞得，楼面价约3.7万元/平方米，溢价率15%。地块销售指导价分期房、现房两部分，期房6.2万元/平方米，现房6.5万元/平方米。

北京土地市场回暖态势明显

“本次挂牌的6宗地全部顺利出让，其中半数土地达到价格上限，土地市场回暖态势显著。”岳微表示，2022年下半年“金融十六条”、“第二支箭”、“第三支箭”等政策出台，让开发企业融资环境得到了切实改善，叠加2023年初北京市场销售端回暖的积极态势，有力提振了房企市场信心。

自2022年以来，北京市指导价格空间有所扩大，房地价差持续扩大，期房及现房备案价格也进行差异化指导，“让利”开发企业；此次出让地块均有明确周边规划或配套提升计划，有利于开发企业产品打造，土地供给与居民居住需求更相匹配。

这些因素也使得北京此次土拍获得如此热度。

南派央国企北上进京抢地也是本次北京土拍一大看点。越秀、建发、厦门国贸等竞价积极、进京布局意向强烈。其中厦门国贸自2022年下半年以来多次参与北京土拍，在朝阳小红门地块率先递交高标建设承诺书，在石景山苹果园地块中触发地价上限，但受制于摇号机制，未有斩获。

此外，在京有开发经验的越秀、建发，也表现出在北京市场长期深耕的决心，两家房企均举牌积极、多次竞价。最终越秀斩获两宗地，这也是继2021年越秀与天恒联合体以底价拿下怀柔区刘各长村棚户区改造地块之后，再度北上进京。