建业地产境外债违约，房企债务重组再添一员

在2022年录得首次业绩亏损后，建业地产(00832.HK)又迎来境外债务的首次违约。

6月23日夜间，建业地产公告称，今年2季度以来，中国房地产市场销售持续疲弱，每月销售逐渐恶化，销售不及预期，集团流动资金紧张状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。即使竭尽全力，资金可能持续受压，现金无法满足履行当前和之后义务所需。因此，未能在今年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期的7.75%优先票据的利息。

建业地产在公告里称，经审慎考虑，公司暂停向所有境外债权人进行支付，以确保公平对待所有境外债权人。

此举有可能导致债权人根据相关融资安排的相应条款要求加快偿还债务，不过建业地产表示，截至本公告日期，尚未收到有关加快境外还款的任何通知。

建业地产预计将聘请中介机构，并尽快出台境外债务的整体解决方案，公平公正地对待所有境外债权人。同时将持续与境外债权人沟通，提供整体解决方案，缓解目前的流动性问题。

这是建业境外债务首次违约，自2021年7月1日至今，集团已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。

仍保持正常商业运营

建业地产在公告中表示，现阶段将全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付，加快在建物业及已竣工物业的销售，并且稳定业务经营，以保障购房者、集团合作伙伴和所有利益相关者的权益。此外，在不影响交付和正常营运的前提下，集团正厉行节约，采取降本增效的措施，缩减非核心、非必要的营运和支出。

截至本公告之日，建业地产表示仍保持正常商业运营。

销售端的不景气，是建业地产资金承压、境外债务违约的首要因素。

此前建业地产发布的未经审核合同销售数据显示，今年5月，建业实现物业合同销售额15.23亿元，同比减少29.8%。今年3月-4月，合同销售额分别为12.37亿元和10.13亿元，降幅更是高达60.1%和61.5%。2022年全年，建业地产实现合同销售总额240.49亿元，同比减少60%。

今年4月发布的2022年年报显示，2022年建业实现收益240.83亿元，同比下降42.6%，主要原因是销售同比下滑以及交付量下跌，以致结转收入减少。毛利同比下降72.1%至2022年的19.01亿元，毛利率由2021年的16.2%降至2022年的7.9%，减少8.3个百分点。

基于此，2022年的年度亏损约78.19亿元，这也是建业地产成立30年来的首次亏损。

成立于1992年的建业地产，因其地产布局的主力市场在河南省，且常年在河南市场占有率排名第一，被称为“河南王”。

2015年，建业地产的销售额还仅为165.7亿元，但到了2019年，建业地产销售规模首次突破千亿，全年销售总额1011.5亿元，同比增长39.8%。

从百亿到千亿，建业只用了四年。不过，在这四年里，其负债总额也从2015年的324.4亿元提升到2019年的1313.65亿元。

截至2022年末，建业地产总资产为1389.57亿元，总负债为1356.29亿元，总现金（包括现金及现金等价物、受限制银行存款）仅43.52亿元。

按此计算，建业地产剔除预收款后的资产负债率为96.2%，净借贷比率为580.2%，现金短债比为0.34，财务状况较2021年末进一步恶化。

负债结构当中，境外美元债存续金额是19.6亿美元，占比57%，公司整体有息负债是366.6亿元。

自救与求救

事实上，自2021年下半年中国房地产市场进入下行周期以来，建业地产一直走在自救与求救的路上。

2022年年初，建业地产提出“做少、做小、做好”的发展理念，为适应新的市场环境，进行深入的组织架构调整。截至2022年底，建业地产共有2188名雇员，同比减少788人，员工成本减少约1.7亿元。

紧接着，2022年4月，建业地产将全部商业项目整体出租给万达商管，万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。建业表示，将极大提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到开源节流、降本增效的财务效果。

此外，建业地产还转让了旗下两大文旅项目的大股东之位。2022年5月，建业分别转让了建业华谊兄弟90％股权与建业实景51％股权，接手方均为河南老家文旅。

建业地产还引来国资驰援。2022年6月，建业地产公告称，公司控股股东恩辉投资将向河南铁建投全资拥有的河南同晟置业有限公司出售建业地产8.6亿股股份，占已发行股本的29.01%，收购额约6.88亿港元，河南铁建投成为建业地产第二大股东。

据建业高管介绍，国资河南铁建投入股为建业地产度过至暗时刻助力颇多，包括助其按期偿付2022年8月8日到期的5亿美元债，助推项目建设，获得纾困基金、银行授信和上下游供应商的理解和支持等。

伴随行业和企业初见曙光，建业地产对2023年也更为乐观，并将2023年的销售目标定为320亿元，较2022年实际完成的240亿元增长33%。今年前两个月，建业地产也已取得合约销售金额49.9亿元，同比增加57.7%。

不过，今年3月以来，销售状况便急转直下。

境外债务违约已成常态

事实上，从2021年下半年以来，房企境外债违约已经是普遍现象，包括旭辉控股、龙光集团、正荣地产等房企都暂停支付所有境外债务，并寻求整体债务解决方案。

今年4月27日，中国恒大披露境外债重组最新进展，已有两份重组方案获得对应债务额度超75%的债权人支持，另外两份方案的债权人同意率分别超过30%和64%。

据悉，中国恒大是美元债存续规模最大的中资房企，2021年12月，中国恒大在全部境外债务交叉违约后启动境外债务重组，如今半数重组方案迈过票数门槛，意味着恒大境外化债迈入冲刺阶段。

近期披露境外债务重组进展的还有融创中国、花样年、中国奥园等。

4月25日，花样年已确认，占公司现有债务工具71.69%的持有人已加入重组支持协议；5月4日，融创中国发布境外债务重组进展公告，占现有债务约85%的同意债权人已加入重组支持协议；6月12日，中国奥园披露境外债务重组进展称，未偿还债务的债权人已签订或加入暂缓偿还债务协议，包括28.6亿美元境外优先票据、3.7亿美元境外私募票据、以及7.6亿美元有关八项融资安排的境外债务工具，合计39.9亿美元。

这些房企中，融创中国境外债务重组的节奏最快，从境外债务违约到重组方案获实质性通过，历时近一年。

中指研究院企业事业部研究总监刘水对蓝鲸财经表示，债务重组是以“时间换空间”，对于出险房企而言，获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨，“回血”自救才是关键。