物业企业成本居高不下，转型升级背后阻力如何解决？

文：李艳杰、邓露

4月，随着上市公司业绩披露期的结束，香港恒生指数推出“恒生物业服务及管理指数”，在资本市场上物业企业的运营逻辑及较强的盈利能力得到充分肯定。

反映在2020年物企业绩报告中，物业板块盈利能力呈现出逐年上升的趋势，但企业间的盈利能力却呈现出分化趋势；在物业行业资本布局力度加大、市场规模与资源整合速度加快的情况下，企业同时也面临着运营成本、员工成本及其他相关费用增加的问题。

面对这些问题，多家物企管理层在业绩发布会上均表示要增强成本管控力度，在做大市场份额的同时，提升企业内部管理运营成效；此外，在我们走访物业企业时，多位高管也表示：持续上涨的经营及用工成本，对本就劳动密集型的物企来说负担更重，在未来企业经营中，将会持续增加对成本的管控。

基于此，我们对上市物企2020年成本及费用问题进行了梳理：为更好反映物企收入与成本及费用之间的关系，我们按2020年末在管面积将物企进行分类，共分为四类，即超大型、大型、中型、成长型，分类标准如下：

数据来源：嘉和家业物业云

注：鑫苑服务、南都物业(603506,股吧)、特发服务、浦江中国暂不包含在此次研究范围内

一

提高综合管理运营力迫在眉睫

从历史数据看：2017年-2020年上市物业企业成本率呈现逐年稳步下降的趋势，2020年上市物企成本率已下降至72.2%。其中，超大型物企成本率降幅最大，大型物企成本率则长期稳居在四大梯队企业前列，中型物企利率水平则与整体利率相对保持一致，成长性物企成本率一直维持在71%左右，处于较低的区间。

数据来源：嘉和家业物业云

大型物企高企的成本率在盈利能力数据上也有显现：2020年，大型物企的净利率仅为11.69%，在四个梯队中处于最后位置，而同期5家超大型物企的平均净利率高达18.09%，远高于上市物企整体利率水平。

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针对上文中观察到的物业企业成本率与净利率分化的现象，我们认为主要包含以下4个方面：

1、超大型物企上市较早，成本把控工作开始较早。目前超大型企业为5家，分别为：保利物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活、恒大物业，除恒大物业外，其他四家企业布局资本市场较早，在成本把控方面工作开展的也较早。如：

雅生活及碧桂园服务2018年上市至今，成本率一直维持在60-66%上下浮动，其中，雅生活由于中民物业的并入，使得的企业2020年员工成本增加近20亿，大幅拉高了其经营成本。

恒大物业在上市前1年有意识降低企业的成本率，2020年成本率下降至61.9%，低于整体值超10个百分点。

保利物业早在2017年便已登录新三板，虽也在加大成本管控的力度，但由于其国企属性，成本相对较高，近四年整体成本率控制在80%上下。

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2、大型物企成本较高主要受到两方面因素影响：

大型企业成本率离散程度较高，以招商积余、中海物业、绿城服务、华润万象生活为代表的企业成本及成本率较高，使得该梯队整体成本快速提升。

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2020年，部分典型物业企业通过收并购完成管理规模的梯队跨越，但也使其成本快速增长。如世茂服务、建业新生活、蓝光嘉宝服务2020年成本率均有提升；其中，蓝光嘉宝服务在2020年收购17家物企，导致企业的专业机构费用由2019年的988.8万元上升至4278.9万元，增加3290万元。

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3、中型物企与上市物企整体的成本率保持一致，呈现持续稳定下降的趋势，由于部分新上市企业在2020年的成本快速下降引起整个梯队的成本下降，如荣万家、佳源服务、远洋服务毛利率均录得超5个百分点的降幅，其中荣万家的成本率下降近10个百分点，主要是由于上市前母公司短时间内输送非业主增值服务资源，拉升企业的整体盈利能力，但这种短时间内的母公司输出并不具备过高的可持续性，预计2021年，荣万家的成本率或将会出现较大幅度的反弹。

4、成长型物企成本率整体波动幅度不大，仅烨星集团与华发物业成本率出现超10个百分点的涨幅，其他企业成本率在上下3个百分点区间内浮动。

经过以上分析可以看出：在物业企业高质量发展道路上，企业在管面积的快速扩张，虽能够带来一定的规模效应，但收并购之后不同标的之间的资源整合、员工成本的提升、服务管理体系的融合与重建等均会使得物业企业的成本回升。且随着物业服务内容的多元，如何提高单位面积创收、及人均服务收益，提升企业综合管理运营能力是当前企业正在加紧进行的工作内容。

二

员工成本持续提升下

物企实施“开源节流”策略

为精确反映影响物企成本的因素，以下将从物企三费费用、人力成本及业务结构方面进行分析：

新上市物企短期内激增

上市费用快速拉升中型物企管理费用

2020年物企三费费用占总成本的13%，其中，管理费用占比高达12%。从四大梯队看，中型企业的三费费率最高，高达16.3%，核心是由于12家中型物企中，5家为2020年新上市企业，由于该类企业收入相对较低，上市开支费用的骤增，使得中型企业的管理费用占比快速提升。

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用工成本高企，成为物企提高盈利能力的最大阻碍

除三费支出外，企业员工成本则是压在物企头上的最大成本支出项，也是物企当前亟需解决的问题：

物业企业的员工数量及员工成本均呈现出快速的增长趋势：2020年披露用工数量的企业共37家，总从业人员为66.27万人，较2019年增加34.7%。其中，29家物企披露员工成本，这批企业员工成本上涨高达78.9%，占总营收的36.78%，而物业整体收入的涨幅为40.1%，员工成本的上涨愈发成为企业降成本的重要难题。

数据来源：嘉和家业物业云

注：以29家披露员工成本的企业为样本

面对持续上涨的员工成本，物业企业均在采取积极的应对措施，如通过将部分业务外包减轻用工成本压力、或基于基础物业服务员工队伍开展多元增值服务，摊销人均用工成本等。

降低员工成本率主要是包括“开源节流”两个方向，“节流”是指降低员工成本，但在当前全社会用工成本均在上升的前提下，基本不可行；“开源”则是通过提高人均创收的形式，来分摊员工成本， 2020年37家上市物企人均创收为18.07万元/人，较2019年的16.94万元/人提升1.14万元，这也与目前物企开展多元化创新业务的逻辑不谋而合。

结合业务结构看，2020年，上市物企社区增值服务的增长率高达53%，远远领先于其他业务线，对总收入的贡献度也逐年稳步提升，2020年至15%；

在盈利能力上，由于社区增值服务的员工成本基本摊销在基础物业管理服务中，也使得该部分业务的毛利率也远高于其他业务线；且在当前政策支持物企开展养老、托幼、社区零售等业务的情况下，社区增值服务未来发展潜力将会逐步释放。

数据来源：嘉和家业物业云

可以看出，社区增值服务作为当前增长潜力最大、毛利率最高的业务，是未来企业持续提升人均创收的重要业务支持。同时，随着物业企业加大对线上线下业务的协同发展，利用线上服务管理平台业务开展便捷、业务种类及可覆盖范围广、产品损耗小、员工需求量相对较小等优势，未来物企在“开源”业务上将持续输出更高的服务价值，带动企业整体成本的回落。

结语

预计2021年，随着待上市物业企业数量的增多，企业上市费用仍然会持续拉高上市物企整体的费用成本；此外，在市场收并购方面，我们预测2021年上市物业企业的收并购数量将达到140余起（点击链接获取详细解读），随之带来的专业费用的增加也会持续带动物业企业成本的提升。

规模的增长同样会持续带动员工数量及员工成本的增加。2021年，物企将持续通过多种途径提高单位面积创收及人均创收，以达到对企业经营成本的“开源节流”，展现出高盈利能力，这也将成为物企下一阶段在资本市场上提高企业竞争力的重要工作指引。

本文首发于微信公众号：嘉和家业物业服务研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（李佳佳 HN153）