触“三条红线”，华侨城如何降负债？

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近年来，为谋求转型和版图扩张，华侨城多次参与到地方混改和整合重组之中。从云南世博到西安曲江文旅(600706,股吧)、，均不乏华侨城的身影。如今，经过长时间接洽和谈判，华侨城终于将江苏房投纳入了麾下。

根据华侨城2020年上半年的财报数据，华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.52%，净负债率为111.24%，现金短债比为1.06，比照“三道红线”的要求，华侨城触及两条红线，这意味着华侨城的有息负债规模年增速不得超过5%。

数十年来，房地产出了很多“新政”。但主要是对整个楼市的宏观调控，对房地产公司造成实质性影响的很少。

其中，三大红线更是直接变成了硬杠杠，具体如下：

1、剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；

2、净负债率不得大于100%；

3、现金短债比不得小于1倍

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

根据财报，截止2020年上半年，华侨城短期借款281.08亿元，一年内到期的非流动负债79.09亿元，短期债务总计360.17亿元，对应的货币资金余额为 384.68 亿元，也就是说，现金刚好能覆盖短债。

华侨城的财务健康情况在百强上市房企中仍处于靠后位置，根据和讯网房产独家发布的《2020上半年百强上市房企财务健康榜单》，在有数据可查的房企中，华侨城排名倒数第8，该榜单是根据净资产负债率、有息负债规模环比增速（较2019年底）、现金覆盖比率三个维度进行平均加权得分，计算出排名。

为什么要设置三道红线？

不少投资者认为，房地产绑架了金融，绑架了实体经济，大到不能倒。

其实，房地产作为国民经济的重要组成部分，确实不能倒，但并不代表房地产公司不能倒。

踩上红线的房企意味着什么？

融不到钱了。中国的房地产企业大多是高杠杆运行，主要靠贷款经营，一旦抽走资金，很多房企一夜之间就会断流。

如何判断房企的资金紧张程度呢？

打开现金流量表。对于房地产企业来说，营收和净利润代表了过去的业绩，只有现金流才代表了当前业绩。比如收到预售房款，会计入合同负债（预收款项），客户验收入住之前，不会体现为营业收入，客户办完贷款手续到入驻，通常好几年。

但是这笔钱会体现在现金流量表的经营性现金流入里，现金流量表可以分析房企真正的经营情况。

经营性现金流量净额是一个比较直观的数据，比如华侨城十年来，经营性现金流量净额合计为-200亿。这意味着公司卖房子根本没有赚到钱，或者说赚到的钱都拿去买地了，还远远不够。

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（张洋 HN080）